万科A:持续受益销售改善、二万合作拉开帷幕

核心观点:

6月5日万科发布月报:公司在5月份实现销售面积165.1万平方米,销售金额206.7亿元。2015年1-5月份累计实现销售面积707.1万平方米,销售金额847.6亿元。另上次发布月报以来,公司新增项目4个,分别位于天津东丽区、广州黄埔区、南昌市经济技术开发区、成都市郫县犀浦镇,计容建面合计155.3万平方米,地价款合计55.3亿元。此外,公司还获得物流地产项目2个,分别位于贵州市龙里县和武汉市新洲区,建面合计17.7万平米,地价款合计0.75亿元。

认购金额增速更为抢眼:万科5月份销售面积和销售额环比分别上升了12.8%和16.38%,同比分别上升了34.34%和42.16%。而认购金额230亿,环比上升20%,同比上升61.5%。认购金额同比大幅增长主因是市场去化速度显著加快。在公司监控的14个重点城市中,除天津外,其他城市5月的去化率均超过100%。5月库存去化月数从4月的16.8下降到12.9,预计6月下降到11左右,市场将进入合理的库存区间。5月公司推出239亿,认购230亿,6月公司的推盘不会低于5月,而且从传统经验来看,季度末的单月销售往往是当季最好的,6月的销售额在200亿元以上没有太大的悬念。

拿地金额大幅增加、首次公布物流地产项目:公司在5月份增加了4幅住宅开发地块,拿地权益金额55.3亿,环比4月增加了177%,项目位于一二线核心城市,说明公司在存货加速去化的背景下对土地市场的信心有所恢复。5月公司首次披露获得两个物流地产项目,分别位于贵阳和武汉两个重要的省会城市,这两个城市都有一个显著的特点,就是人口密度和物流需求显著高于省内其他城市。物流地块地价相对便宜,按建筑面积计算的单价分别为297元(贵阳)和789元(武汉)。公司获取的物流地产项目是先确定后期的运营单位后(招租之后)才去拿地,属于定制的项目开发,尽管利润率低,但是风险很小。公司的资金成本优势和开发速度是其核心竞争力。

与万达的合作拉开帷幕、开发业务可持续性担忧得以缓解:5月14日万科与商业地产巨头万达举行签约仪式,建立战略合作关系。双方将在有合作意向的房地产项目上展开深度合作。万达所有新项目的住宅业务都可能交给万科(比通过合同委托给施工方更有效),目前双方正在交换项目清单,未来公司可能会通过股权合作的方式新增大量的住宅开发用地,土地来源并不是大问题。考虑到这么多的项目,公司的资金可能存在缺口,或通过销售回款和发债来解决。

维持推荐评级:万科今年以来涨幅明显落后板块,后期的批量获取地块、新业务的拓展和落地将成为股价重要催发剂。预计公司15-17年EPS分别为1.55、1.77和1.98元,我们维持公司推荐评级。

风险提示:与万达合作落地进度低于预期,新业务拓展缓慢。