天津松江:持续加码投资,抢占区域良机

事件回顾

2015年5月14日,公司公告称第八届董事会第三十四次会议审议通过了2015年度非公开发行股票预案,公司拟以不低于8.38元/股的价格非公开发行不超过3.22亿股,募集资金总额不超过27亿元,用于增资天津恒泰汇金融资租赁有限公司,投资天津市东疆港休闲街项目、天津市南开区东南角地块项目,并偿还银行贷款及其他有息债务。

事件点评

加码优质项目投资,抢占自贸区政策红利。

本次非公开发行募集金额中的16亿元将投向公司位于东疆港保税区一岛配套服务区内的商业项目和南开区和平路的综合体项目。其中东疆港休闲街项目规划建筑面积6.5万平米,主要业态为商业和餐饮,计划总投资8.6亿元,预计实现销售收入11亿元,税后利润1.1亿元。南开区综合体项目规划建筑面积5.9万平米,主要业态包括商业和办公,计划总投资15.8亿元,预计实现销售收入19.8亿元,税后利润1.6亿元。两个项目的预期销售收入总额达30亿元,高于公司去年营业收入的总额的25.5亿元,对公司未来几年销售目标的完成具有较强的支撑作用。

两个计划投资项目分别位于天津市的传统核心区以及发展潜力较大的自贸区。核心区优质项目的稀缺性为项目的投资收益和资产升值提供保障,而天津自贸区的良好发展机遇以及京津冀一体化的加速推进为项目的开发前景激活了想象空间。公司可以通过加速项目布局把握政策机遇,树立品牌优势,享受区域价值提升所带来的红利。

借力政策东风,加速布局融资租赁业务

根据中国租赁联盟近期发布的《2014年融资租赁业发展报告》,2014年全国融资租赁合同余额约3.2万亿元,同比增长52.4%,其中金融租赁合同同比增长51.2%,外商租赁合同同比增长63.6%。我国融资租赁行业正式步入快速发展的轨道,预计2020年市场规模达到12万亿元。

作为我国北方的唯一自贸区以及京津冀协同发展的对外开放平台,天津自贸区拥有完整的贸易、金融、商业等现代服务业配套以及雄厚的产业基础和区位优势,为融资租赁的发展创造了极其便利的条件。2014年9月以来,《关于在全国开展融资租赁货物出口退税政策试点的通知》和《关于加快我市融资租赁业发展的实施意见》先后出台,全方位促进行业发展。而良好的政策形势和发展前景也将进一步推动公司融资租赁业务板块实力的提升,加强对产业链上游的影响力,降低其他业务融资成本,创造新的利润增长点。预计本次增资完成后,控股公司恒泰汇金未来三年的平均净利润将达到5071.25万元。

改善资本结构, 降低财务风险

截止到2015年一季末,公司资产负债率为82.91%,高于行业平均水平的74.77%,流动资金与一年内到期债务的比值为0.84,偿债压力处于行业较高水平。公司的资金链压力主要源于销售业绩的持续下滑,数据显示公司销售商品、提供劳务收到的现金从2010年的33.9亿元逐年下滑至去年的8.7亿元,经营现金净流量连续5年为负值,预收款项连续3年大幅下降,2015年一季末预收款项期末值仅为2.9亿元。此次非公开发行能够在一定程度上改善资本结构,降低资金风险,为公司项目扩张提供财务空间,但是长期来看,加速项目周转,提升管理水平和赢利质量才能从根本上缓解公司的经营压力。

业绩弹性空间较大,未来不确定性较高

一季度销售商品现金流入达7.4亿元,同比大幅增长265%,接近14年全年8.7亿元的水平,显露触底回升的态势,考虑到二三季度市场总体复苏形势基本确立,公司短期很可能实现业绩反转。但是此次非公开发行数额较大,占当前总股本的比重高于三分之一,按发行数量上限稀释后控股股东滨海控股的持股比例将从47.63%降至35.43%,大股东未表明参与认购,在一定程度上反映了大股东的信心不足。此外考虑到发行价格处于历史较高水平,限售期为12个月,按发行数量上限计算每股收益的收缩幅度约为25%,未来短期对股价的稀释作用较为显著,建议投资者谨慎持有。

风险提示。

行业复苏不及预期;天津市商业地产总体供应量较大,空置率较高,公司商业项目去化面临一定压力;过往3年销售数据逐年下滑,资金链压力显著,可售资源不足,未来业绩存在一定不确定性。