万科A:携手万达,合作共赢

事项:

公司公告与大连万达集团股份有限公司(以下简称“万达”)签署《战略合作框架协议》,双方拟在一系列有合作意向的房地产项目的开展合作。双方拟分别指定(或组建)牵头机构,负责落实框架协议约定合作内容的相关工作,牵头机构的领导分别由集团副总裁以上级别的管理人员担任。双方定期交流有合作需求的项目信息。

评论:

携手万达,共书精彩未来。

行业高增长时代已逝,进入白银时代的房企应该何去何从,我们在年初的年度策略《短享繁荣,长思变革》中根据逻辑作出了如下的判断: 中国也将逐步买入“强者恒强”、市场份额向龙头企业集中的时代,在这个过程中,龙头白马凭借其资源攫取能力、项目开发能力及积累的品牌影响力,将充分受益于行业集中度的提升,在总需求池子干涸之前,获得持续的成长; 中小型房企的成长和生存空间势必越来越有限,我们认为,中小型房企若不早“求变”,终将面临淘汰;求变,或将获得重生!从今年房企出现的变化来看(大量的中小房企寻求“地产+X”或是完全“去地产化”拥抱新兴行业),这一判断正在得到不断的佐证。但求变的不仅只是中小型房企:万科围绕“城市配套服务商”积极开拓新业务,万达则是多元化发展的领跑者;5月14日双万联合召开发布会,正式开启合作共赢的大幕(5月14日媒体发布会的公开资料附后):1. 战略合作协议是一项长期计划,未来双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组,以负责合作事宜的日常对接,通报相关的项目信息,并在相互协商的基础上确定具体的合作安排;2. 双方将共同设立合资公司,万科的占比会大一些;3. 未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万科开发项目中住宅部分,万达开发项目中商业部分,以实现优势互补;4. 双方将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性;5. 由于万达和万科都有海外发展计划,未来双方的合作不仅限于国内,也将在全球展开。

一是住宅地产王者,一是商业地产王者,“万&万联盟”堪称是地产史上最强合作。本次合作,于双方均有增益:住宅交予万科开发、商业由万达负责,双方互补,用万达擅长的商业为万科住宅做宣传,万科的住宅开发保证项目的前期资金到位,万科解决了在商业地产方面的投入问题,万达实现了轻资产的目标。本次合作“结盟而不排他”,展示出两位“当世王者”的胸怀,对同处白银时代的其他房企展示了一种新的可能。

未雨绸缪,布局白银年代。

万科对“白银十年”的谋划布局早已开始,在其2015年投资交流会文稿中即指出:行业黄金时代已经结束,白银时代已经来临; 未来十年住宅市场总体安全,但房价单边上涨、规模整体膨胀的年代已经结束; 随着经济和城市功能的转型升级,大量新的需求正在浮现和生长。

万科的新十年战略必须完成白银时代的探路,实现以下目标—— 在住宅和传统商办地产之外找到新的增长点,十年内保持稳定增长; 在房价大拐点到来之前完成公司转型,十年后新老业务并驾齐驱; 依靠技术领先和制度创新重构组织竞争力,为转型奠定基础。

未来十年—— 住宅仍将是万科最具优势的业务,但传统业务也需要创新。万科将以竞争力和回报水平的提高为目标,打造“三好住宅”:好房子、好服务、好社区。

新业务将围绕“城市配套服务商”开拓,坚持和城市共同发展、顺应移动互联网时代。主要方向为消费地产、产业。

地产,以及地产延伸业务。主要切入点包括:新型商用中心、社区商业、度假物业、出租公寓,创业产业园、物流地产,以及物业服务市场化、健康(养老)服务、装修与智能家居、建筑产业化等。期待王者的谋划布局所构造出的宏伟蓝图,不仅为自己,也为行业找到新的前进方向。

今年以来股价大幅跑输沪深300及房地产指数。

2015年以来,万科的股价涨幅仅为5%,跑输沪深300指数28个百分点、跑输房地产指数39个百分点。另外公司最近两期的合伙人购买的股票成本也相对较高,分别为13.26元(3405万股)和12.79元(1.01亿股)。

前进的脚步从未停止,一直是行业的典范。

从偏居一隅的局域开发商,到全国第一个年销售额超千亿的房地产公司,万科已“习惯”了一直在进步,不断创造新的佳绩,为行业树立典范。我们看好“双万合作”互通有无、在白银时代建立起新的竞争优势,看好一直优秀的万科延续“王者传奇”,绘出更美好蓝图。预计15-17年EPS1.62/1.89/2.13元,维持“买入”评级。