万科A年报点评:稳健转型提升,业内仍将举足轻重

事件:

公司发布2014年年报。公司2014年实现营业收入1464亿元,同比增长8.10%;净利润157亿元,同比增长4.15%;每股收益1.43元;公司拟向股东每10股派现5元。

观点:

销售增长下降,船大风大稳健最重要。2014年,公司营业收入为1,463.9亿元,较2013年的1,354.2亿元上升8.1%;归属于股东的净利润为157.5亿元,较2013年的151.2亿元增长4.2%;基本每股收益为1.43元,较2013年的1.37元增长4.15%。公司2014年营业收入增长下降,但市场占有率有所增加。2014年公司实现销售面积1,806.4万平方米,销售金额2,151.3亿元,同比分别增长21.2%和25.9%,按2014年全国商品房销售金额76,292.4亿元计算,公司在全国的市场占有率为2.82%(2013年:2.09%)。在公司销售产品中,延续了以中小户型普通商品房为主的特征,所销售的住宅中,144平方米以下的户型占比超过90%。

公司另一大业务为物业服务业务,在2014年中增长明显。2014年公司物业服务已覆盖中国大陆61个大中城市,服务项目457个,合同管理面积10,340万平方米。2014年物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入19.9亿元,同比2013年增长35.1%。物业服务营业利润率13.24%,同比2013年上升1.05个百分点。报告期内,公司实现投资收益41.59亿元,较2013年大幅增长313.78%。我们认为公司船大风大稳健最重要,2014年公司经营稳健,在行业下行中仍能保持增长,另外物业服务业务收入增长明显。2014年,公司房地产项目结算面积1,259.0万平方米,同比增长2.3%;结算收入1,435.3亿元,同比增长8.1%。截至报告期末,公司合并报表范围内有1,670.0万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1,946.0亿元,较2013年末分别增长16.2%和19.9%。

区域战略覆盖广泛,海外市场取得较好成果。公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2014年底,公司进入中国大陆65个城市,分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外,公司自2013年开始尝试海外投资。截至报告期末,公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约等4个海外城市,参与6个房地产开发项目。2014年,公司新增加开发项目41个,按万科权益计算的占地面积约206万平方米,对应的规划建筑面积约591万平方米,平均楼面地价约4,372元/平方米。目前公司在中国大陆拥有417个主要开发项目,在建项目权益建筑面积合计约2,776万平方米,规划中项目权益建筑面积合计约3,801万平方米。此外,公司还参与了7个城市更新改造类项目,目前拆迁与相关手续办理尚在进行中,相关项目按万科权益计算的占地面积约64万平方米,对应万科权益规划建筑面积约295万平方米。

财务指标健康,货币资金大幅增加。2014年,公司房地产业务的结算毛利率为20.76%,比上年减少1.55个百分点;结算净利率为11.41%,较2013年下降0.60个百分点。2014年全年销售费用为45.2亿元,占销售金额的比例为2.10%,较2013年下降0.16个百分点;管理费用为39.0亿元,占销售金额的比例为1.81%,较2013年上升0.06个百分点。资产负债率为77.20%,较去年同期下降1.07%。公司全面摊薄的净资产收益率为17.86%,较2012-2013年的高点有所下降,但仍保持在较高水平。截至报告期末,公司共有货币资金627.2亿元,较2013年底大幅增加41.36%。充沛的资金为公司未来进行项目发展和新业务创新提供了有力支持。期末公司持有的货币资金中,人民币占比96.32%,美元占比2.46%,港币占比1.22%,其余为新加坡币。截至2014年底,公司有息负债合计689.8亿元,占总资产的比例为13.57%,较2013年底减少2.44个百分点。

新业务拓展将成为新盈利点。在住宅业务以外,公司将加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产;以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。“和城市同步发展”是公司的一贯策略,未来十年公司将以“好房子,好服务,好社区”为标准,全面提升传统住宅业务的产品和服务内容。2015年,公司将以“勇敢探路,坚定转型”为主题,在做好传统业务的基础上,围绕城市配套服务商,加快业务创新,推动组织架构变革。2015年,公司现有项目预计新开工面积1,681万平方米,略低于2014年实际开工面积;预计项目竣工面积1,581万平方米,比2014年实际完成规模增加14.2%。

结论:

公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2014年底,公司进入中国大陆65个城市,分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外,公司自2013年开始尝试海外投资。目前公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约等4个海外城市,参与6个房地产开发项目。在住宅业务以外,公司将加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产;以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度,为公司的持续盈利打下好的基础。我们认为公司作为行业领导者,仍将保持较好的增长。我们预计公司2015-2017年的营业收入分别是1628.23亿元、1948.64亿元和2347.24亿元,每股收益分别为1.58元、1.98元和2.38元,对应PE分别为9.01、7.19和5.98,维持公司“强烈推荐”评级。