站在“白银时代”的十字路口 万科手持627亿现金等待收购

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“我们保留那么多现金还有一个原因,就是我们在寻求投资机会。我发现不少企业、发展商可能并不想再做下去了,这个时候我们有钱就有很多投资机会。”郁亮表示。

经过数十年的黄金膨胀期,国内房地产开发商的领头羊万科同样遭遇了增长的“瓶颈”。

公司去年财报显示,万科去年的房地产业务结算毛利率同比下降了1.55 个百分点至20.76%;结算净利率则比2013年下降了0.60个百分点至11.41%。

万科总裁郁亮在3月31日香港业绩发布会表示:“房地产业高利润之时代已过去,未来毛利或净利润或进一步受压,会更注重对股东和项目合伙人的回报率。”

同时,董事会秘书谭华杰则解释道:“去年利润率变化的原因主要包括地价占房价的比例持续提高,从而挤压了开发商的利润空间。同时,2014年市场经历调整期,部分利润较低的现房销售转入当期结算所致。”

事实上,万科近四年来利润率呈现逐年下滑的态势,2011年至2013年期间,公司房地产业务的结算毛利率分别为28.79%、25.84%、22.31%,结算净利润率率则分别为15.01%、13.08%、12.01%。同时,2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%,同比下降1.8个百分点。

“为了推动战略转型,公司过去一年加大了各类创新业务的尝试。”谭华杰指出,“这些尝试增加了投入,虽然短期内难以体现在收益率上,但长期来看,将为公司发展提供更大空间。我们希望将来这些新业务可以贡献收入的一半。”

下个十年仍深耕住宅市场

随着中国房地产市场步入“白银时代”,万科站在了战略发展的十字路口。

“去年我们公司内部进行了一项房地产大周期国际比较研究,覆盖了所有存在数据的27个经济体过去40年的房地产市场变化,得出的结论就是未来十年中国的住宅市场不会大幅下跌,整体仍然安全。”谭华杰表示。

他续指:“万科转型不必急于求成,目前我们的动作更多的是在机制和组织上转型,我们有足够的时间做一些基础工作。未来十年,在大拐点到来之前,企业要寻找新的利润增长点。”

对于中央3月30日宣布放宽购买第二套房首期比例,由六成降至四成,他表示,政策不会令房价马上见效,加上目前市场上可售存货仍然很多,所以预期在存货下跌前,楼价都不会反弹,将以稳定为主。

总裁郁亮则回应称:“不会对中央政策作过多评论,房价顺其自然会更好,过多的调控反而干扰了市场的正常运行。而作为房地产商则希望长做长有,不太希望市场出现暴涨暴跌的情况。”

他表示,任何政策因素不会改变行业趋势,新政的出台只是去行政化,从而使行业更市场化。同时,他指出不应该期望依靠政策救助行业,而应该要靠企业自己来挽救。

应对整体市场低迷的情况,万科计划年内完成四大区域的事业部布局,并成立五个新事业部。郁亮透露,其中确定的三个分别是物业、商业地产、物流。

“其中商业方面,公司跟凯雷、领汇、东方臧山的合作都处于推进中,目前暂无计划进行分拆。其余两个事业部还处于空白期,公司尚未确定要做养老还是教育,又或者做产业地产。”他表示。

其中,万科的物业管理已经形成了可复制的模式,未来将走向市场化,“除了一些在售的竞争楼盘以外,其他楼盘均可以考虑。我们希望将这个模式在未来三年内稳健发展,做得更扎实之后,再考虑未来上市的可能性。”

公开资料显示,从1992年1月万科旗下第一家物业管理公司成立,万科物业相继布局全国59个大中城市,至今已接管各类物业管理项目400多个。

转向二手土地市场

虽然房价低迷,但土地市场的地价依然高企,因此万科过去一年在一手土地市场十分谨慎,未来将倾向于存量土地市场和行业兼并整合的机遇。

万科统计数据显示,去年下半年全国14个主要城市的住宅(含商住)用地供应和成交面积同比分别下挫40%、45%,然而去年第四季度的土地平均出让底价却录得同比飙升71.9%,一线城市同期的地价/房价比已高达66%。

“这个比例已接近全球最高的水平,隐藏着巨大的风险。以北京的一些项目为例,根据土地价格核算,必须在三个月以内房价实现翻番,才能覆盖土地的成本。但我们认为这种机会很小。”谭华杰表示。

数据显示,截至2014年底,万科在中国大陆拥有417个主要开发项目,在建项目权益建筑面积合计约2776万平方米,规划中项目权益建筑面积合计约3801万平方米,其中49%位于广深、上海地区。

他透露,鉴于地价上涨过快,公司坚持审慎拿地策略,严格控制投资风险。“这些土地储备仍足够支撑未来两三年开发,因此公司并不急于增加购地,我们相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放,资金、信用状况好的企业未来会有机会。”他表示。

正因如此,万科储备了足够的“弹药”为下一步的发展铺垫。截至去年年末,万科实现销售回款2090亿,公司的经营性现金流净流入同比增长近21倍至417.2亿元,年底持有的货币资金上升至627.2亿元,而净负债率则由2013年30.7%高位降至5.4%,创下自2006年以来的最低水平。

“由于一手土地市场价格较高,未来我们希望在存量土地市场有所作为,同时目前房地产行业油水变少,令一些大型央企、国企等不愿进入,而中小型发展商亦因竞争激烈而想退出市场,今年行业会有更多整合机会,我们有足够的资金实力可以寻找一些并购机会。”郁亮表示。

“我们保留那么多现金还有一个原因,就是我们在寻求投资机会。我发现不少企业、发展商可能并不想再做下去了,这个时候我们有钱就有很多投资机会。”

此外,他指出,对于国际化问题,并不是公司有钱就需要“走出去”,所以并无计划收购国外标志性项目,“万科进入海外市场,也不是去建唐人街,而是跟当地最好的开发商合作,可以学习经验;同时,公司也和愿意到中国内地的海外企业合作。”