万科A2月销售数据点评:春节表现清淡、三月增速可期

1.事件.

2015 年3 月4 日,万科发布月报,公司在2 月份实现销售面积75.6 万平方米,销售金额83.9 亿元。2015 年1-2 月份累计实现销售面积271.6 万平方米,销售金额316.0 亿元。另上次发布月报以来,公司新增项目2 个,分别位于沈阳皇姑区和成都新都区,计容建面合计32.1 万平方米,地价款合计7.75 亿元。

2.我们的分析与判断.

(一)销售量下滑主因是春节月市场表现差、单价下滑主因是成交项目的区域性因素.

万科2 月份销售面积和销售额环比分别下滑了61.3%和63.9%。

同比分别下滑了23.9%和31.0%,略低于市场预期。销售量下滑幅度超出市场平均表现10 个百分点(我们监控的36 个样本城市在今年春节7 天成交1298 套,同比去年春节下跌了67%,2 月份样本城市销售均值3121 套,环比下滑了51%,同比下滑了14%),我们判断这或与公司的产品类别有一定关系,万科的刚性需求占比较高,而当前的市场改善型需求成交占比在缓慢提升。2 月万科销售均价11098 元,环比减少6.28%,同比减少9.30%,这与成交楼盘所在区域密切相关,主因是2 月高单价城市的项目成交同比减少。

(二)拿地依旧谨慎,但风险在可控范围之内.

公司拿地考虑的是一定的利润空间和拿地与销售的动态周转,不考虑通过囤地等获取的额外利润。公司在14 面对高地价一直保持谨慎态度。今年2 月份,公司仅增加两幅地块,尽管所在城市流动性状况不是特别好,但是均能保证一定的去化速度和合理利润空间。公司在13 年拿地总金额占当年销售额之比为62.8%,尽管14年降低到20.2%,但13-14 年合计也近40%,保证了15-16 年的销售弹性。

3.投资建议.

我们预计三月和二季度公司的销售会明显好转,中期的看点在于公司的转型和净利润增速超过营收增速的提升空间。预计公司14-16 年EPS 分别为1.56、1.73 和2.07 元,给予公司推荐评级。

4.风险提示.

公司后期销售低于预期,地价非理性上涨时间超出预期。