豫园商城:拟受让上海确诚地产,推动豫园商圈扩张、升级

事项:豫园商城1月12日晚发布公告,拟以2.03亿元受让上海复地地产旗下上海确诚地产公司100%股权,进而获得与公司自有土地项目“豫泰基地”紧邻的“侯家路38-II”地块,合并开发上海豫泰确诚商业广场项目,作为豫园旅游商圈的延伸和升级。项目总投资67亿元,预计于2019年建成使用。

平安观点:

整合复地旗下物业资源,建立豫泰确诚商业综合体:豫园商城、上海复地均为上海复星集团下属企业,本次收购事项构成关联交易,这也是继招金矿业、沈阳豫珑城、复星豫园商旅文产业基金之后,大股东向公司注入或双方合作的又一项目,将公司已有商业业态、物业资源与大股东旗下土地资源强强联合,实现豫园商圈的延伸和升级。公司受让获得的“侯家路38-II”地块占地面积11125平方米(可建面积约4万平米),接壤公司待开发项目“豫泰基地”(约3万平米),紧邻城隍庙与外滩,是黄浦区老城厢地区旧城更新的重点项目。项目总投资67亿元,由于涉及拆迁、建设和招商等诸多事项,预计于2019年建成使用。

挖掘隐蔽资产价值,实现豫园商圈外延扩张、升级:公司所处的豫园商圈是上海集合商业、旅游、人文历史为一体的重要旅游商业区,客流量稳定,旗下餐饮、食品、百货、医药、工艺品等业务板块收入和利润贡献稳定,持有数十个历史优秀、享誉国内外著名品牌,但内圈商业升级缓慢、外延扩张困难限制了品牌价值和业务规模提升。公司持有豫园商圈10万平米商业物业及隐蔽的待开发物业资产(豫泰基地)价值也一直未被市场充分反映。我们认为上海豫泰确诚商业广场项目的投建,将伴随原豫园商圈的业态调整升级,有利于大幅提升豫园商圈的经营规模、促进原有商圈的内生增长和经营能力提升,提升豫园商业旅游区的集客能力,更好地将商业资产、旅游客流转化为经济效益。

看好项目长远回报,后续大股东资源整合值得期待。因涉及拆迁、建设和招商等诸多事项,本项目开发时间长(5年左右)、投资金额大,将给项目公司带来较大的经营压力,拉长培育期。但我们看好该项目的长远回报:1)相比公司沈阳项目,上海核心区域商业地产供给相对稀缺,区域消费能力也足够支撑;2)作为豫园商圈的延伸,具有成熟的旅游概念,与传统商业项目存在较大差异,培育风险较低;3)豫园商圈在上海旅游业地位举足轻重,迪斯尼的开业将促进旅游客流再上新的台阶,提升商圈价值。商业地产是黄金珠宝主业以外公司未来最重要的增长点,大股东复星集团也将在资本、品牌、人才、项目资源等方面为公司发展提供支持,未来进一步的资源整合、合作值得期待。

预测 14-16年EPS=0.64、 0.74元、0.82元,维持“推荐”评级。老庙、亚一珠宝整合为豫园黄金珠宝集团后,在产品、品牌提升,区域架构调整和精细化管理方面持续改善,珠宝业务盈利能力有望稳步提升。虽然沈阳豫珑城、上海拟投项目短期将给公司带来较大资本开支和培育期压力,但有利于豫园商圈模式的复制、扩张,为公司带来长远利润增长点。大股东复星及黄浦区国资委的频繁增持,也体现了对公司前景的看好。维持公司14-16年EPS=0.64、 0.74元、0.82元的预测,对应PE=17.7X、15.5X、13.9X,维持“推荐”评级。

风险提示:1、新商业项目建设进度拉长,总投资额高于预期;2、豫园商圈客流出现大幅下滑;3、黄金价格下行对需求的短、长期冲击。