海昌控股:临港新城蓄势待发

报告摘要

上海项目将打造浦东新核。我们近期调研了上海海昌极地海洋世界项目,该项目已于1月16日成功完成土地摘牌,位于上海临港新城滴水湖畔西北,海昌获得三个地块使用权,共斥资7.28亿元人民币。该地块将用于建设上海海昌极地海洋世界的公园部分,占地面积约29.7万平米,总规划建筑面积约19万平米。上海项目预计2017年底具备开园条件,开园后游客量保守将达到300万人次/年,3年成熟后将达到500万人次/年。项目除了设有多个展馆、表演场、影院及游乐设备,也配套了酒店设施。上海项目将调整海昌主题公园原有收入结构,大力提升餐饮及衍生品的收入贡献。目前海昌传统的主题公园门票收入约占70-80%,上海海昌项目将在此基础上进行调整,未来将降低门票收入占比,加大餐饮收入(目前10-15%,计划提高到20%)以及衍生品收入(目前仅1-2%,未来提高到5%)。

上海海昌极地海洋世界将与迪士尼、上海野生动物园等共同构成未来浦东大旅游概念的核心。上海海昌极地海洋世界坐落于上海市南汇区临港新城滴水湖畔,地理位置优势明显,距离上海市中心的车程一个半小时左右,同时周边也已开通地铁16号线,直通浦东中心龙阳路地段与市区,实现无缝连接,交通非常便捷。迪士尼入沪对构建浦东大旅游来说是个重要启动点,浦东新区政府将大力发展浦东旅游,打造浦东旅游区。上海市旅游局已牵头开始进行上海多日游线路的系统规划,其中包括交通设施规划。未来海洋公园附近有望建立市级旅游枢纽,配套旅游专线。浦东新区为拉动临港发展,规划3年内建设从迪士尼到临港的高速公路,建成后两个主题公园之间仅20分钟车程,将推动迪士尼和海洋公园项目的配套准备。酒店方面,政府对临港的规划中也已增加酒店配置,以填补目前临港酒店市场的空缺。

维持“买入”评级。剔除地产的估值,主题公园现时估值相当于5倍2014FEV/EBITDA,远低于Seaworld、Merlin等国际同行9-11倍的水平。公司15年预测PE约16倍,也明显低于宋城股份、大连圣亚等同业公司30余倍的水平。公司基本面良好,盈利增长可预见性强,股东及管理层稳定,目前的股价被市场严重低估。我们采取分部加总法对公司进行估值,给予海昌控股公园业务13倍的EV/EBITDA,计算公园业务企业价值为84亿元人民币,对地产业务采用NAV折让的估值方法,分别给予开发类物业及投资性物业各50%的折让,得到地产业务企业价值为12亿元;预计其他收益的净现值为4亿元、净负债为20亿元,公司合理市值为80亿元人民币,折合港币100亿港元,对应每股目标价为2.50港币。