万科A:合伙人增持改革谋变,全球配置当然选择

成交金额同比下降在预期中,拿地节奏提速,购地价格平稳。14年销售2151亿元+23%,远超行业水平,15年货量充裕,将继续跑赢行业水平,销售有望增长26%达2710亿元。万科1月推盘量小,1月销售面积196万方,销售金额232.1亿元,同比分别+0.7%和-16.1%。1月销售同比下降主因是13年平移到14年1月的基数高,今年1月实际认购114亿元,去年同期只有64亿元,此外均价也有所下降。2月是春节,预计销量会受影响,3月将达到1季最高水平。主要监测的城市去化率继续下降,预计今年上半年房价不会出现明显的上涨,投资数据不会好转,新开工不容乐观,这和我们的预期是一致的。新增储备7个,容积率建面176.8万方,权益建面169.33万方,楼面地价4065元/平,需支付地价款68.83亿元,分布于上海、南京、杭州、徐州和扬州等一二三线城市。

股权分散,存股权争夺之忧,事业合伙人持续增持现对股权的珍惜。近期事业合伙人频繁增持,合计增持A股4.94亿股,占总股本的4.48%,最新一次增持成本13.26元/股,全部购买成本为9.87元/股。

合伙人制驱动公司上下关注整体的转型,谋变转型动力足,全力打造的城市配套服务商已从多层次居住养老度假产品中见效。延伸上下产业链持续发展的思路日见清晰。销售仍还将借助互联网推广,资产金融化是万科未来的发展方向,将主要通过与金融机构合作,持有金融资产,以降低融资成本,不进入金融业。我们预计,万科未来有望对物业改制并不排除单独上市的可能。未来中国物流业有数倍增长空间,万科将利用国际低融资成本发展物流业成为国内第二。

15年融资成本将继续下降,中期利率4.7%,通过香港市场会更便宜,将降低到5%及其以下,有望使ROE0.5个点。投资价值显著受益于持续的降准降息、中票发行、股本融资提速带来的资金成本下降、行业优胜劣汰带来的商机。更受益于改革大牛市下A股国际化配置提速,万科成为当然的配置首选,价值提升空间大,14-16年EPSl.63、1.86和2.24元,PE为9/8/7倍,提升6-12月目标价至18.6元,再次“强烈推荐”。

风险提示:调控政策放松对市场和公司的影响尚需观察,需要时间逐步消化。