海南楼市新规！首个省域细则落地

（原标题：海南楼市新规！首个省域细则落地）

业内人士指出，与多数城市“由预售主导向现房试点过渡”的路径不同，作为全国最早（2020年）推行全域现房销售的省份，海南的起点已经是全域新出让项目现房销售。本次细则进一步明确了“8·28”新政与此前现房销售政策的衔接，以三段时间线对制度平稳切换，并允许城市更新项目按预售制度执行（新预售管理），适配当下市场环境进一步放宽户型限制，也更有利于满足多样化住房需求。

在新老划断方面，海南细则提出，2026年8月28日（含，下同）后新出让土地的项目，继续实行现房销售。

2020年3月8日（含，下同）至2026年8月28日期间出让土地的项目，现房销售条件等执行原有政策。

2020年3月8日前出让土地的项目，可继续实行预售，鼓励选择现房销售。

细则还提出，推动开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售，全面推行“交房即交证”。现房销售定金原则上不高于房屋总价5%。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，其余城市均以8月28日单一节点进行新老划断，海南因2020年已有一次制度切换，形成“新地新办法、中间地带按老办法、更早的地鼓励现房销售”的三段式安排；另外，海南要求8月28日当日出让土地即适用新政策，也与其他城市不含当日的写法不同。

海南细则明确，市县政府批准的城市更新项目，配建商品住房的，可继续按预售制度执行。

8月28日后新出让土地的项目，可实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。预售资金监管等执行新规定。

8月28日前，已出让土地的项目，可实行预售的，按以下规定执行：

已取得建设工程规划许可证（以下简称“工规证”）的，预售条件、预售资金监管等按原有规定执行；各市县要合理设定重点监管额度，须覆盖项目工程所有建设费用。工规证有变更的，以首次取证的时间为准。

未取得工规证的，原则上执行新的预售政策。

陈文静指出，海南的预售主要指向城市更新配建商品住宅等情形，新出让和8月28日前未取工规证项目均执行新预售管理政策。这也是海南与其余21城的关键差异，21城针对新出让土地普遍要求“优先（或原则上）现房销售＋实行预售的封顶即可”安排。

海南细则要求，商品住房开发建设实行项目开发公司制。项目竣工验收备案前，严禁投资人抽调项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。

项目开发公司的设立以土地出让合同（宗地）为基础确定。同一项目公司可对同一宗地分期开发建设。属于城市更新项目的，可在同一城市更新项目内统筹多宗土地，分期实施开发建设。

同时，支持项目按最小单元分批竣工验收备案，在水、电、气及市政配套齐全后方可交付。

细则还提出，在坚持现房销售制度，确保全装修交付以及风险可控的前提下，商品住房项目开发企业可结合市场形势、项目销售预期和建设进展等情况，向主管部门申请提前办理销售手续。

陈文静指出，城市更新项目往往涉及多宗零星地块，拆迁与建设时序不一，允许跨宗地统筹分期，实质是在城市更新场景下对“一宗地一公司”的约束作了适配，避免因宗地分割导致项目公司碎片化、开发贷融资与分批竣备难以统筹。

海南细则还提出，满足多样化住房需求，本通知印发后开工建设的商品住房项目可建设小于100平方米户型，但原则上不得低于80平方米。

陈文静表示，本次海南进一步放开了户型要求，与2024年执行的政策相比，主要变化在于：适用范围由“新供地的住宅小区项目”扩大为“本通知印发后开工建设的商品住房项目”，已供地但尚未开工的项目一并纳入；取消了“不超过总面积的15%”的比例上限，不再按面积占比限量，这一调整有助于降低购房总价门槛，更好承接海南刚需、人才等居住需求。

在土地出让方面，海南细则提出，开发企业须用自有资金购地。8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可分期缴纳，首付款30内缴纳比例不低于总价款的50%，余款最长两年内缴清，不计利息。

另外，细则还提出，加强工程质量安全监管，严防企业为赶工期降标准、减质量。大力推动智能建造与工业化建筑。