仲量联行：中国酒店业迎来“轻重分离”关键拐点，REITs加速资产证券化进程

（原标题：仲量联行：中国酒店业迎来“轻重分离”关键拐点，REITs加速资产证券化进程）

酒店资产证券化正步入提速发展的新阶段。7月9日，仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛在媒体发布会上表示：“REITs作为一种不动产投资工具，对酒店行业而言，实质上是一场围绕资产管理能力的深层变革。未来，酒店REITs将进一步推动行业盘活存量资产、优化资本结构、提升运营效率，为投资者提供更丰富的配置选择，也为中国酒店业迈向专业化、透明化与可持续发展注入新动能。”

当日，仲量联行发布《中国酒店REITs市场发展：机遇、挑战与实践路径》白皮书（以下简称“白皮书”）。数据显示，截至2026年5月31日，已申报的酒店REITs项目均属商业不动产REITs范畴。该类产品对底层酒店资产的定位与区位无特殊限制，只需满足运营成熟稳定、原则上满三年、投资回报良好及合规性达标等与商业地产、办公楼等同业态统一的基本条件，即可申报。目前，市场上公募REITs普遍采用“公募基金+资产支持专项计划”的双层架构。

白皮书指出，酒店作为典型的运营驱动型资产，其核心价值不仅体现于物业本身，更在于未来持续创造净运营现金流（NOI）的能力。因此，现金流折现法（DCF）是酒店估值的主要方法。相较传统不动产，酒店估值更注重长期持有收益与分红能力，对现金流的真实性、稳定性及可持续性要求更高。

在估值过程中，白皮书明确了三大审慎性原则：一是确立DCF的唯一主导地位，所有申报公募REITs的酒店底层资产须以未来年度稳定净现金流为基础，结合项目区位风险、运营模式风险及行业周期风险设定合理折现率；二是NOI核算须执行三项硬性标准——剔除全部非经常性异动收益，足额常态化计提常规资本性支出（按全年营业收入的3%—5%），严格隔离中长期大额改造升级支出；三是严格禁止采用乐观改善类假设，包括不得预设管理水平优化、租赁及经营条款优化、业态转型与经营模式升级等假设，亦不得忽视长期隐性价值折减因素。

仲量联行评估咨询部资深董事韩晶表示：“估值需将运营模式与城市能级纳入统一风险坐标。以国际头部品牌全权托管项目为例，依托成熟标准化管控，其在一线及新一线城市的现金流抗波动能力最强，对应折现率偏低；若同一模式下沉至二线城市，或切换为加盟、自主经营，风险参数须阶梯式上调，实现风险与估值正向匹配。”

白皮书显示，截至2026年6月24日，已有四单酒店公募REITs申报，其中一单获证监会准予注册批复，底层资产涵盖城市商务有限服务酒店、标准化中端酒店、高端文旅度假综合体及全服务酒店等，初步形成多业态、多模式、多区位的酒店REITs资产格局。白皮书指出，随着首批酒店REITs正式落地，中国酒店业正迎来从“重资产”向“轻重分离”转型的关键拐点，标志着行业迈入资产证券化与运营专业化协同发展的新阶段。

结合海外市场沉淀经验，白皮书认为中国酒店REITs将呈现五大趋势：资产类型持续丰富、市场格局进一步分化、专业化资产管理能力提升、机构投资者持续发挥主导作用，以及直接投资渠道日趋活跃。