物业服务板块市值震荡上行 行业规模化扩张空间逐步收窄

（原标题：物业服务板块市值震荡上行 行业规模化扩张空间逐步收窄）

中指研究院发布的最新报告显示，2025年至今，物业服务板块整体呈现震荡上行走势，截至2026年4月30日收盘，上市物企总市值2534.33亿元，较2025年初录得了14.57%的显著增幅。其中，央国企物企市值均值较2025年初上涨21.71%，民营物企市值均值上涨5.29%。

数据显示，2025年，上市物企营业收入均值为47.87亿元，同比增长4.38%，增速较2024年提升0.18个百分点。其中，TOP10企业营收均值为208.48亿元，是其余企业均值的11.87倍、上市物企均值的4.36倍，营收增速为5.77%。

中指研究院物业研究部研究副总监彭雨认为，行业在经历市场调整、外部竞争加剧等挑战后，营收增长韧性逐步显现，增速由波动下行转向企稳回升。这进一步验证了行业在调整中不断夯实发展基础，企业经营更趋理性成熟，为长期高质量发展筑牢根基。从均值与增速对比看，头部企业规模优势与增长韧性凸显。

分企业性质看，央国企营收表现显著优于民营企业。2025年央国企营收均值为59.70亿元，较上市物企均值高24.70%，较民营企业均值高36.15%；增速方面，央国企营收增速为7.64%，较2024年提升0.58个百分点，终止了此前快速下降趋势，而民营企业增速仅3.00%，微增0.08个百分点。

彭雨指出，央国企的抗周期优势源于两大结构性支撑：一是关联方交付节奏稳定，持续获取优质增量项目，受地产波动影响更小；二是在公共服务、城市更新等To G端业务上具备资源与制度优势，第三方拓展空间更广阔，为其稳定增长提供了核心保障。

数据还显示，2025年，上市物企毛利润均值为8.54亿元，较2024年微降0.11亿元，降幅为1.28%；毛利率均值为17.84%，较2024年下降1.03个百分点，企业“增收不增利”的困境仍在持续。净利润均值为2.29亿元，较2024年增长0.25亿元，涨幅为12.54%。净利率均值为4.78%，较2024年上涨0.34个百分点。央国企在盈利质量上持续领跑行业，2025年毛利率与净利率均值分别达18.61%和8.28%。

从管理规模来看，2025年，已披露相关数据的上市物企管理面积均值1.52亿平方米，同比增长3.56%，增速较2024年下降3.61个百分点，增速持续放缓。管理面积TOP10企业的管理面积合计53.64亿平方米，占全部披露企业面积的73.44%，占比趋于稳定。其中，碧桂园服务管理面积10.70亿平方米，位列第一；保利物业排名第二，为8.55亿平方米。

对于已披露数据的企业管理规模较2024年下降的原因，彭雨认为，一是市场竞争激烈，外拓难度大；二是部分上市物企主动退出低质、低效益项目，对管理面积增长产生影响；三是收并购市场持续降温，上市物企不再以规模收并购为主。

彭雨指出，当前物业管理行业已彻底告别规模至上的粗放发展阶段，底层发展逻辑全面转向质效优先、品牌引领、理性深耕，行业格局在资源优化与结构调整中加速重塑。行业市场化整合进程持续深化，业务布局逻辑同步迭代升级，收并购战略重心从“补短板、填空白”向“强长板、延链条”深度转变，同时企业经营导向更趋审慎理性，低效业务收缩已成为行业常态。细分赛道仍是行业差异化竞争的核心抓手，理性布局、持续深耕、拒绝盲目跨界成为企业共识。