中指研究院：物管行业竞争加速分化 行业集中度或将进一步提升

（原标题：中指研究院：物管行业竞争加速分化 行业集中度或将进一步提升）

5月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”召开。

会上，中指研究院发布了《2025中国房地产上市公司TOP10研究报告》。报告显示，2024年，房地产上市公司总资产规模连续三年负增长，降幅扩大。房地产上市公司总资产均值为1489.2亿元，较上年下降11.5%，降幅较上年扩大2.6个百分点；净资产均值为328.6亿元，较上年下降12.6%，降幅较上年扩大5.0个百分点。净资产为负的企业13家，2022年—2024年，资不抵债的企业数量逐年增加。

此外，央企和地方国企转为缩表，民营企业和混合所有制企业缩表幅度更大。2024年，央企、地方国企、混合所有制企业、民营企业总资产均值分别同比下降5.5%、3.4%、11.9%、17.6%，分别较上年降幅扩大6.4、11.8、1.0、1.6个百分点，地方国企和央企上年同期总资产均值同比小幅增长，年内转为负增长，行业内不同所有制性质房企普遍进入缩表进程。

从总资产结构来看，报告认为，上市房企拿地谨慎，存货规模加速下滑；受销售下降和融资受限影响，货币资金规模连续三年下降；上市房企权益性投资规模降低，持有性物业投资速度放缓。市场仍在筑底阶段，优质地块持续推出，“好房子”建设加速，各项资产仍有可能继续下滑。

在投资价值方面，报告认为，2025年一季度，新房市场延修复态势。随着房地产供需两端政策落位，叠加“好房子”项目供给增加，预计核心城市市场将继续修复。在此背景下，投资者将更加关注企业可持续运营能力，保持稳健运营、聚焦核心城市，保持投资强度、具备不动产运营能力的企业更易获得投资者的青睐。

会上，中指研究院还发布了《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》。报告显示，2024年至今，共有两家国资物企成功登陆港交所主板市场。泓盈城市服务与经发物业分别于2024年5月、7月成功上市，弥补了湖南省及陕西省无上市物企的空白，两家企业共计募集资金约2.53亿港元。此外，6月，港誉智慧城市服务在正式完成更名及更换管理层等一系列动作后，正式被纳入资本市场物业板块。整体来看，物业板块IPO市场热度进一步下降。

报告认为，当前，物业管理行业正处于深度变革期，市场竞争加速分化，行业格局有望重塑。头部物企凭借规模优势、品牌效应及多元化服务能力，将在市场竞争中占据主导地位。2024年，披露管理面积数据的上市公司中，管理面积前十的企业在管面积总额达52.42亿平方米，市场份额约占16.69%，较上一年提升0.51个百分点。未来，行业集中度或将进一步提升，头部企业有望通过市场拓展、并购整合以及战略合作等方式持续获取优质项目，扩大市场份额。