单个公司亏227亿，四公司合盈503亿，房企上半年为何冰火两重天？

（原标题：单个公司亏227亿，四公司合盈503亿，房企上半年为何冰火两重天？）

纳入统计的116家上市房企中，今年上半年归母净利润实现正向增长的公司有32家，占比为27.6%，不足三成

标点财经、投资时间网研究员  董琳

2024年上半年，全国房地产市场整体延续调整态势，商品房销售疲软的格局并未出现实质性扭转。在此情况下，上市房企盈利性持续走弱，净利润下滑较为明显。

查阅Wind数据，标点财经、投资时间网研究员统计截至9月3日已发布业绩报告的上市房企（包括A股、H股）中报注意到，116家上市房企及内房企中，上半年归属于母公司所有者的净利润（下称归母净利润）为负的房企共有62家，占比超过五成，合计亏损额为1386.85亿元。其中世茂集团（0813.HK）为亏损最多的公司，亏损额达到226.68亿元（人民币，下同）。

与此相对应，有54家房企实现盈利，期内录得归母净利润合计733.92亿元，其中，中国奥园（3883.HK）、中国海外发展（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、保利发展（600048.SH）四家房企合计归母净利润达502.98亿元，占上半年全部盈利房企归母净利润总和的68.5%。

对于多家房企出现亏损，中指研究院企业研究总监刘水分析认为，近年来土地成本上升，地价占房价比呈波动性上涨趋势，而布局和结转结构回归一二线城市加剧了地价房价比上行趋势，资产减值损失对房企利润水平造成显著影响。此外，市场仍在探底中，售价回升为时尚早，特别是部分房企投资拥有部分位于三四线城市、非核心地段、非改善类需求的项目，部分房企在土地市场旺盛时期购买的土地成本偏高，这部分资产在当前的市场下可能造成实质性亏损，企业不得不计提相应减值准备。   

3家公司归母净利超百亿

据Wind数据显示，在已披露中报业绩的116家上市房企中，仅有3家公司上半年的归母净利润超过百亿元，分别是中国奥园、中国海外发展和华润置地。从排名上看，中国奥园是唯一一家归母净利润超过200亿元的公司，上半年实现归母净利润223.12亿元。中国海外发展和华润置地则分别以103.14亿元和102.53亿元分列第二、三位。

值得注意的是，尽管利润规模在116家房企中排名靠前，但与2023年同期相比，仅中国奥园实现了正增长，而另外两家房企的赚钱能力则有所下降，归母净利润同比增速分别为-23.54%、-25.37%。

整体来看，纳入统计的116家上市房企中，今年上半年归母净利润实现正向增长的公司有32家，占比为27.6%，不足三成。

其中，中国奥园的归母净利润增速最高，同比增幅为857.64%，主要是该公司期内录得重组收益所致，若撇除重组收益，公司将仍处于亏损态势。同期，归母净利润降幅最高的是中梁控股（2772.HK），该公司的归母净利润从上年同期的盈利0.19亿元，转为亏损17.09亿元，降幅达9273.85%。中梁控股表示，受内地宏观经济环境及房地产行业持续困难的影响，期内公司毛利率下降及物业项目及其他资产进一步减值。   

而在54家上半年盈利的企业中，仅有5家房企的归母净利润同比实现增长，分别为中国金茂（0817.HK）、广汇物流（600603.SH）、春兰股份（600854.SH）、ST数源（000909.SZ）、华联控股（000036.SZ）；有40家房企的归母净利润同比录得下降；此外还有9家房企实现扭亏为盈，分别为中国奥园、中国武夷（000797.SZ）、新华联（000620.SZ）、三湘印象（000863.SZ）、财信发展（000838.SZ）、亚通股份（000692.SH）、莱茵体育（000558.SZ）、深深房A（000029.SZ）、华丽家族（600503.SH）。

中国金茂表示，上半年公司所有者应占溢利录得大幅上升，主要由于集团精益管理、控费提效，管理费用、销售及营销开支、融资成本等显著下降。

标点财经、投资时间网研究员注意到，5家归母净利润同比增速为正的企业，并不是都如中国金茂一样，依靠房地产开发业务实现增长。如春兰股份，该公司上半年的归母净利润从去年同期的0.32亿元增加至1.20亿元，主要因其投资的国家能源集团泰州发电有限公司，日前通过2023年度的利润分配方案，春兰股份确认获得约1.12亿元投资收益。

62家房企盈利能力走弱

从亏损企业来看，上半年62家上市房企的归母净利润合计亏损额为652.93亿元，较上年同期亏损的252.71亿元，同比扩大158.37%。其中，世茂集团亏损最高，亏损额为226.68亿元。

在财报中世茂集团表示，亏损增加主要是由于集团毛利减少及其他亏损增加。面对复杂严峻的外部环境和市场挑战，公司将继续聚焦内部资产盘活，优化资产结构，加强现金流管理，以实现稳健发展。   

此外，金地 集团（600383.SH）今年上半年也出现了由盈转亏的情况。去年上半年，该公司的归母净利润为15.32亿元，今年同期录得亏损33.61亿元，同比下降319.43%。对于转亏的原因，金地 集团在此前的业绩预亏公告中表示，期内公司销售规模下降，可结转面积减少，营收相应下滑；部分结转项目毛利率同比有所下降；为了加大去化力度，部分项目存货可变现净值低于成本，基于谨慎性原则计提了资产减值准备。

不难看出，对于上半年盈利能力大幅走弱，上述房企给出的原因基本一致。此外，包括保利发展、华侨城A（000069.SZ）、中交地产（000736.SZ）、绿地控股（600606.SH）、华夏幸福（600340.SH）、金科地产（000656.SZ）等头部房企也做出同样的回应。

对此，克而瑞研究中心指出，面对多重负面因素叠加影响，房企需要积极调整。一方面调整投资结构，关注拿地质量，以增量项目较高的毛利率带动整体毛利率企稳；另一方面，调整组织结构，提升管理效率，创造经营效益；此外，还需优化产品结构，提升产品溢价能力，助力企业利润率的改善。

十余公司未公布中期业绩

另据不完全统计，截至9月3日，还有多家上市房企未披露2024年度中期业绩数据，包括碧桂园（2007.HK）、中国恒大（3333.HK）、景瑞控股（1862.HK）、银城国际控股（1902.HK）、德信中国（2019.HK）、融信中国（3301.HK）、中原建业（9982.HK）、正商实业（0185.HK）、上置集团（1207.HK）、大唐集团控股（2117.HK）、祥生控股集团（2599.HK）、新明中国（2699.HK）、佳源国际控股（2768.HK）、亿达中国（3639.HK）、大发地产（6111.HK）和上坤地产（6900.HK）等多家H股房企。   

标点财经、投资时间网研究员注意到，上述上市房企未能按时披露2024年中期业绩的原因包括公司债务重组、更换核数师、年报仍有待刊发及寄发等。

8月30日，碧桂园发布公告表示，由于行业持续波动以及集团正在进行债务重组工作，公司需要更多时间去收集资料以作出适当的会计估计及判断，以及收集相关财务资料以谨慎评估其现时及未来的财务资源及财务义务，以便落实2023年度业绩及2023年度报告。而在刊发2023年度业绩及寄发2023年度报告前，公司将无法于2024年8月31日前刊发2024年中期业绩及于2024年9月30日前寄发2024年中期报告。碧桂园同时还表示，公司2024年股东周年大会延期，股票继续暂停买卖。

此外，德信中国因清盘人正在查明公司及其子公司的事务状况。清盘人确认，延迟公布2024年中期业绩及延迟派发2024年中期报告。银城国际控股则表示，集团仍在物色新核数师，以填补安永会计师事务所辞任后的临时空缺。因此，有关集团截至2023年12月31日止年度财务报表的审计工作尚未开始。