阳光股份2024年半年度董事会经营评述

（原标题：阳光股份2024年半年度董事会经营评述）

阳光股份（000608）2024年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司从事的主要业务

　　报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。

　　（一）商业运营管理业务

　　公司拥有一支专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过持续的专业化运营，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。

　　（二）物业租赁业务

　　涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过采用精细化的运营策略，持续优化提升商业项目的租赁管理水平，以此获取租赁收入。截至2024年6月底，阳光股份管理的自有项目主要布局于北京、上海、成都和沈阳等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达60多万平方米，进一步扩大了业务版图和市场影响力。

　　（三）商住尾盘销售业务

　　本报告期内尾盘销售业务主要集中在北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目配套车位的销售。

　　未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。

　　根据国家统计局数据，2024年上半年，社会消费品零售总额235,969亿元，同比增长3.7%。2024年以来，扩内需促消费政策持续发力，消费市场总体呈恢复态势，但恢复动能略显不足。

　　从商业地产表现来看，2024年上半年，商铺租赁需求温和释放，商业街及商圈（购物中心）商铺租金仍保持小幅上涨态势，百MALL商铺平均租金为27.17元/平方米/天，上涨0.25%，涨幅较2023年下半年有所收窄。2024年下半年，中央及地方或进一步加大政策力度，激发消费潜能，消费市场有望加快恢复，进而带动商铺租赁需求稳步释放。重点城市商铺租赁市场或延续温和复苏态势，租金有望保持平稳。

　　写字楼市场方面，2024年以来，宏观经济平稳运行，企业经营主体活力保持恢复态势，重点城市写字楼市场信心有所提振，写字楼租赁需求延续恢复态势，尤其是人工智能、生物科技等高新技术企业租赁需求有所回升。但租户对写字楼价格仍较为敏感，业主方仍通过以价换量方式降低空置率，重点城市写字楼租金整体仍下跌。2024年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米/天，环比下跌0.29%，上半年累计下跌0.76%。展望下半年，重点城市写字楼市场预计将延续当前温和复苏态势。一线城市及部分产业经济发达的核心二线城市写字楼市场或保持供需活跃态势，但当前宏观经济回升向好的态势仍需巩固，写字楼市场仍处筑底阶段，短期内写字楼租金或继续下行。

　　发展战略和未来一年经营计划

　　（一）公司发展战略

　　面对商业地产行业的快速变革与激烈竞争，公司制定了2024年下半年发展战略，旨在通过精细化、高效化的商业管理提升项目价值，同时积极探索新业务领域以拓宽市场。我们将持续优化商业项目的运营管理流程，提升管理效率和服务质量，加强企业文化与人才培养，构建高素质团队支撑未来发展。此外，注重资金效率提升与严格成本管控，确保财务稳健与可持续发展。这一战略将引领公司更好地适应市场变化，增强核心竞争力，实现长远发展目标。

　　（二）经营计划

　　为应对2024年下半年商业地产行业的挑战与机遇，公司制定了全面的经营计划，旨在通过具体举措和四大核心策略推动业务增长与可持续发展。

　　1、多措并举，确保营业收入

　　公司加大北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目配套车位的销售力度，根据销售进度，力争在下半年度确认收入；根据上海市场的实际情况，调整部分投资性房地产项目的营销策略，已取得明显进展；加快沙井京基百纳广场项目（体量约18万㎡）的承租进程，确保经营的平稳过渡及提升并确认收入；采取行之有效的措施，提升租赁物业的出租率，确保租金收入和商业运营收入。

　　2、深耕商业运营，提升运营效益

　　公司将深耕商业运营，拓展商业管理规模，以提升经营收入和运营效益为核心。通过精细化管理和标准化流程，优化商业运营体系，快速整合拓展项目，同时灵活调整品牌组合，引入新型业态品牌以增强项目吸引力和市场竞争力。购物中心与写字楼业务将并行推进，前者注重品牌更新与经营扶持，后者则拓宽营销渠道并提升服务质量。

　　3、优化区域布局，加强盈利能力

　　积极探索轻资产运营模式及多元化发展机会。通过品牌输出和管理咨询等方式减轻资本压力，并重点拓展现有城市及周边区域，扩大品牌影响力。同时，加强与多方合作伙伴的战略合作，共同开拓市场，实现资源共享与共赢。

　　4、人才培养建设，保持团队健康发展

　　公司致力于优化组织架构与权责体系，激发员工潜能，并通过多样化的培训方式提升员工技能与能力，加强体系化建设，通过人才晋升机制激励员工成长，打造高素质、专业化的团队，保持团队健康发展，提升团队整体效能。

　　5、提升资金效率，实施成本严控

　　在保持现有成本控制优势的基础上，制定合理的资金使用计划，实施精细化成本管理，继续挖掘各环节降本空间，向管理要效益，确保资金高效利用，为公司的稳健发展提供坚实保障。

二、核心竞争力分析

　　1、良好的品牌效应与影响力

　　公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。自2021年开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，进一步扩大了公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引了更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。

　　2、丰富的商业运营管理经验

　　公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。

　　3、运营项目成熟多样

　　公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营和物业租赁业务主要集中于京沪蓉深地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。

三、公司面临的风险和应对措施

　　（一）写字楼租赁市场经营风险及应对措施

　　随着房地产市场的不断发展，写字楼供应量不断增加，加剧了写字楼租赁市场的竞争。市场需求的变化直接影响写字楼的出租率和租金水平，公司可能面临租金水平下降的风险。为稳定写字楼出租率和保障租赁收入目标，公司计划采取以下措施：

　　1、加强市场调研：及时了解市场需求和竞争态势，制定合理的出租策略和租金水平。

　　2、提高管理水平：加强写字楼的管理和维护，提升服务质量，增强租户满意度和续租意愿。

　　3、完善合同条款：确保租赁合同条款明确、合法、无漏洞，降低合同风险。

　　4、关注政策变化：及时关注政府政策变化，调整经营策略以应对潜在风险。

　　（二）行业竞争加剧风险及应对措施

　　随着商业地产的发展和成熟，品牌企业之间竞争日益激烈。为持续健康发展，公司计划采取以下措施：

　　1、加强品牌建设：明确品牌定位和市场定位，提升品牌知名度和美誉度，制定品牌传播策略。

　　2、持续优化管理：持续提高项目运营管理水平，确保租户和消费者的满意度。

　　3、强化人才培养和引进：加大人才培养力度，提升员工的专业素质和服务意识，积极引进业内优秀人才。