大龙地产2023年年度董事会经营评述

（原标题：大龙地产2023年年度董事会经营评述）

大龙地产（600159）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　公司经营回顾：

　　2023年，公司董事会持续推动公司稳步发展，各部室、各分子公司及全体职工克服困难、努力奋斗，积极推动储备项目开工建设，促进在售项目销售，各项工作开展平稳有序。

　　报告期内，公司房地产业务在建项目1项，在建总建筑面积54,390.53平方米，年度累计投资金额为6,955.23万元。

　　报告期内，公司共计实现销售金额9,624.45万元，销售面积7,062.70平方米，实现结转收入金额10,602.85万元，结转面积8,148.96平方米，报告期末待结转面积294.74平方米。

　　报告期内，公司建筑施工类重要在施项目4项，在施面积40.51万平方米，竣工项目52项，竣工面积21.90万平方米，新签约项目36项，签约金额18,441.11万元。

　　公司始终高度重视内部控制体系的建设和评价工作，通过建立长效机制加强日常监管与专项监督，按时完成内控自评和内控审计工作,使内控建设工作常态化。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　政策环境情况：

　　2023年，房地产市场总体呈现下滑减缓趋势。中央政策力度前稳后松，政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端：降首付、降利率、认房不认贷、放松限购、带押过户、延期置换退税等政策接连落地，支持居民按揭购房，助力购房需求释放；供给端：续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导。但政策影响周期较短、居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。

　　市场环境情况：

　　2023年全国房地产市场开发经历了开发投资的下跌和销售面积的减少，新开工面积大幅缩水，房屋竣工面积则有所增长。国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比2022年下降9.6%，其中住宅投资83,820亿元，下降9.3%。

　　2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。

　　报告期内，市场销售额同比降低，待售房源增多。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额102,990亿元，下降6%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19%。其中，住宅待售面积增长22.2%。

　　报告期内，房地产开发企业到位资金进一步减少。全年到位资金127,459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　报告期内，公司从事的主要业务为房地产业务和建筑施工业务。

　　房地产业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房产开发型，即房地产项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住宅和商业为主。

　　建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担，经营模式为施工合同模式，主要以房屋建设为主。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　房地产开发方面，作为顺义区属国有控股房地产上市企业，公司多年深耕顺义市场，拥有深厚的区域资源。公司相继开发了400余万平米的地产项目，积累了丰富的项目开发经验，产品品牌和质量在项目所在区域具有一定的优势，对未来业务开展具有良好的促进作用。

　　建筑施工方面，大龙顺发公司具备建筑施工总承包一级资质，公司注重人才队伍建设，拥有各类高初中级专业技术人员83人，一二级建造师46人，一二级造价师5人。大龙顺发公司施工质量过硬，所承建的工程多次获得北京市住房和城乡建设委员颁发的“结构长城杯金奖”，具备年施工100万平方米的能力。近年来，公司多次获得中施企协、中国企协、北京市建筑联合会等部门颁发的荣誉证书，如：AAA企来信用等级证书、AAA质量资质等级证书。公司多次获评“全国合同守信企业”、“中国工程建设诚信典型企业”、“全国优秀施工企业”、“北京市优秀施工企业”、“工程建设企业AAA级信用等级评价”、“北京建设行业AAA信用企业”、“北京建设行业诚信企业”等奖项。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入70,927.20万元，比上年同期86,774.92万元下降18.26%；利润总额-30,314.18万元，较上年同期-15,489.86万元下降95.70%；实现净利润-32,860.68万元，较上年同期-19,281.73万元下降70.42%；归属母公司净利润-33,079.26万元，较上年同期-17,239.77万元下降91.88%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-33,694.40万元，同比下降77.87%。

　　截至2023年12月31日，公司资产总额为34.71亿元，较年初41.62亿元减少6.91亿元；负债总额14.67亿元，较年初18.30亿元减少3.63亿元；净资产20.03亿元，较年初23.32亿元减少3.29亿元，其中归属于母公司的所有者权益为19.27亿元，较年初22.57亿元减少3.30亿元；资产负债率为42.28%，较年初下降1.70个百分点。

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　当前阶段，房地产行业困难与希望同在、机遇与挑战并存。一方面市场低迷、债务危机等情况仍未得到根本上的改善，生存依旧是房地产企业面临的首要任务；另一方面，国家高度重视我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，各部门积极响应，陆续出台一系列调整优化政策措施。与此同时，各地在坚持因城施策、精准施策、一城一策方向指引下，纷纷围绕实际情况，推陈出新提升房地产政策精准度。可以预见，保障性租赁住房、基础设施建设、城中村改造等重要举措将在对冲房地产行业的下滑中发挥积极作用。

　　短期来看，房地产行业呈现以下几个特点：

　　一是政策环境持续向好。通过调整限购、限售等政策，降低房贷利率，提高公积金贷款额度等手段，减轻购房者负担，进一步激活市场需求。

　　二是投资增速放缓。面对融资难、债务压力大、库存去化低等实际情况，企业资金压力较大，自身新增投资意愿显著下降。

　　三是土地价格呈现出稳中有降的趋势。土地市场正在逐步回归理性，企业拿地更加谨慎。

　　从长期角度看，房地产行业聚焦在以下发展趋势：

　　一是多元化住房供应。随着城市化进程加速和人口增长，传统房地产市场可能无法满足所有人的需求。因此，共有产权房、租赁住房、共享经济等多元化住房供应将成为趋势。

　　二是智能化和绿色化发展。随着科技的进步和环保意识的提高，房地产行业将更加注重智能化和绿色化发展。智能化的发展可以提高房地产项目的品质和效率，而绿色化的发展则有助于提高房地产项目的环保性能和可持续性。

　　三是区域化和专业化发展。随着城市化进程的深入和产业结构的调整，房地产行业将更加区域化和专业化。不同地区和不同行业对房地产的需求将更加专业化，需要有针对性的开发和服务。

　　四是社区化和共享化发展。随着人们生活水平的提高和社区意识的加强，房地产行业将更加注重社区化和共享化发展。房地产项目将更加注重社区服务和共享设施的建设，以满足人们的生活需求。

　　(二)公司发展战略

　　公司将继续深耕北京市顺义区和广东省中山市两个区域。顺义区是北京市重点发展的新城之一，中山市地处粤港澳大湾区的地理位置中心。公司将借助两个区域各自具有的优势，积极研究区域发展机遇，主动顺应市场需求，利用已经形成的市场基础，发挥自身在信誉、品牌、管理、质量等方面的优势，促进公司持续健康发展。

　　同时，公司将进一步关注上述两个区域周边市场情况，加大调查研究力度，结合京津冀一体化和粤港澳大湾区建设等国家宏观战略，经过审慎判断后择机争取获得资源和项目储备。

　　(三)经营计划

　　2024年，公司将继续以项目建设为中心，持续推动获取、建设、销售等重点环节，通过加强内部管理和改革创新促进公司发展，为实现全体股东的投资价值努力奋斗。

　　1.加强在建项目全过程管理。从质量、进度、成本、安全、环保等方面进行严格控制，加快项目推进进度，使项目保质保量如期完成开发建设。

　　2.加快销售项目回款速度。顺义地区胡各庄限价房项目要积极与住房保障部门对接，加快办理销售手续。中山地区要结合当地市场情况，创新渠道促进销售，加快回款速度。满洲里地区继续发掘当地销售潜力，积极促进项目销售。

　　3.适时增加项目储备。密切关注京津冀地区和广东中山两个区域的土地市场情况，根据公司实际，适时参与土地竞拍，进一步增加项目储备。

　　4.拓展建筑施工业务。借助多年来深耕顺义市场所形成的施工质量口碑和良好企业信誉，加大业务开拓力度。

　　(四)可能面对的风险

　　1.宏观经济环境及政策风险

　　长期存在的房地产供求矛盾以及房地产宏观政策将会对公司的经营产生一定的影响。对此公司将密切关注宏观经济形势，加强对政策趋势的研判，以市场为导向，提高公司经营业绩。

　　2.融资风险

　　公司规模不大，可选择的融资方式不多。结合行业当前形势和公司实际情况，公司将通过加快资金回笼速度、拓展融资渠道等多种措施，为公司长期、稳定、健康发展提供资金支持。