房地产板块大涨 房企融资渠道进一步拓宽

（原标题：房地产板块大涨 房企融资渠道进一步拓宽）

1月25日，伴随着大盘的连续反攻，房地产板块继续放量高走。截至下午收盘，同花顺房地产开发指数涨5.48%，其中，新黄浦、光大嘉宝、中交地产、中华企业等10余股批量涨停。物业管理、装配式建筑、租购同权、新型城镇等相关板块亦放量上攻，中铁装配、能辉科技、德必集团等多股收获涨停。

港股市场上，内地房地产和物业管理板块同样火热。截至下午收盘，富力地产大涨17.2%，远洋集团涨12.68%，新城发展涨12.26%，合景泰富集团、融创中国以及龙湖集团涨幅均超过8%。

实际上，房地产板块持续走高昨日即有所表现。从催化因素来看，24日下午发布的一则《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，让房企融资渠道进一步拓宽成为业内共识。

“从新政看，有两点明显的利好。一是资金用途更加宽泛，相当于不受限了。二是原来因为用途受限，开发商大多抵押率只能做到五成不到，现在应该是可以做到七成了，相当于贷款额度提升了。开发商甚至可以赎回之前的重新申请，额度一下子提升20%。此外，对于有大量商业项目的集团，贷款利用率就会高很多。”某头部上市房企高管告诉证券时报·e公司记者。

1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。其中提出，商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。

该通知指出，商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

不少业内人士认为，新政有望改善优质房企流动性状况，融资端支持力度加大。上述头部房企人士告诉记者，按照新政看，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

“以前只能本项目用，现在就是把资金盘活了，只要是一个控股集团下的都能用，对于有大量商业项目的集团，贷款利用率就会高很多，利好万科、万达、新城、龙湖、华润等房企。”该人士表示。

以龙湖集团方面为例，接近龙湖的人士告诉记者,在本月召开的投资者会上,龙湖管理层表示，预计2024年可以新下贷经营性物业贷100亿元,2023年新增了150亿元以上的经营性物业贷。

在此前的2023年中期业绩会上，龙湖管理层就表示，“截至2023年上半年末，公司银行融资占比占55%，尤其是经营性物业贷，因为我们有很多商业天街持续开业，经营性物业贷上半年同比增加了100亿元，达到了400亿元，整个账期很长，这个相对来说给了一个很大的定心丸，为公司的长期的发展奠定了一个基础。”

多家券商也看好新政给优质房企融资带来的积极作用。银河证券认为，政策对房企融资侧的支持力度加大，同时房企表内商业型房地产有望得到盘活进而改善房企流动性。近年来部分房企逐渐加大对经营性业务的发展力度，投资性房地产资产规模占比可观。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。

中信证券表示，《关于做好经营性物业贷款管理的通知》首度明确了商业银行经营性物业贷款业务的监管要求，有助于房企相关业务更为合规、高效的开展。文件对于经营性物业贷款资金用途的放宽，有助于优质房企盘活商业地产资源，强化自身流动性状况。

不过，中指研究院研究副总监徐跃进表示，按此规定，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。但需要注意的是，房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关的融资，比如CMBS、类REITs等。接下来，经营性物业贷款可能更多地是用于置换存量债务。“总体而言，2024年，房地产政策以防风险为首要目标，将一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，防范化解房企风险，促进房地产市场平稳健康发展。”