专访陆家嘴董事长徐而进：集团优质资产注入 三年内预计预收款项近400亿元

（原标题：专访陆家嘴董事长徐而进：集团优质资产注入 三年内预计预收款项近400亿元）

4月10日，陆家嘴（600663，以下称陆家嘴、公司或上市公司）将召开2022年年度股东大会，就重大资产重组事宜进行审议。

根据此前公告，陆家嘴拟以发行股份及支付现金方式购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的优质资产，交易价格为133.2亿元。其中，拟以每股8.79元向陆家嘴集团发行7.67亿股，其余以现金支付，拟向不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金，金额不超过66亿元。

陆家嘴此时启动资产注入基于什么考虑？拟注入的4家标的公司质量如何？陆家嘴集团储备的资产还有哪些？近日，证券时报记者专访了陆家嘴董事长徐而进。

徐而进表示，早在2016年时，浦东即已明确了陆家嘴集团的改革方向，资产成熟一块注入上市公司一块，逐步实现整体上市。

“在证监会答记者问第二天内部就开了推进研讨会，大概用了三天时间形成共识，第四天停牌，是房企中率先提出重组的。”徐而进表示，“目前交易基本条件都已经具备，4月10日将召开股东大会进行审议。”

徐而进表示，从公司目前掌握的情况看，中小投资者对资产重组的评价都比较正面，对重组方案都持支持态度，“对于通过审议，我们充满信心，当然最终还是要看投票结果。”

据透露，4家标的公司注入后，会给上市公司带来一些现金流以及良好的效益，预计三年内合计产生预收款项（含租金收入）近400亿元。

集团资产成熟一块注入一块 不断提高资产证券化率

证券时报记者：公司此时启动资产注入，背景是什么？基于什么考虑？

徐而进：此次重组2016年时就在筹划，当时浦东区委区政府明确了陆家嘴集团两大改革方向:一是两轮驱动，上市公司是区域开发+金融，2016年时把三家持牌金融机构通过资产重组注入到上市公司；二是资产成熟一块注入一块，不断提高资产证券化率，逐步实现整体上市。

去年，浦东新区发布《浦东新区关于深入推进国资国企改革发展 更好服务引领区建设的实施意见》，共提出26条意见推进浦东国资国企改革。为贯彻落实上述意见，陆家嘴集团谋划和推动自身新一轮改革发展，探索“集团公司+上市公司”错位发展、彼此赋能的模式，让“功能更功能、市场更市场”，全面提升集团整体竞争能力。

2022年11月28日晚间，中国证监会网站发布了《就资本市场支持房地产平稳健康发展答记者问》，决定在房地产股权融资方面调整优化5项措施。其中包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产，发行股份购买资产时，可以募集配套资金。

4家公司资产注入正是上述改革发展规划的重要一步。该项改革对提升上市公司的资产质量和竞争力，科学合理配置陆家嘴集团的整体资源有深远的意义。

注入资产将带来良好效益 三年内预计预收款项近400亿元

证券时报记者：拟注入的4家公司，项目质量如何？未来盈利情况如何？

徐而进：此次改革方向就是要把符合上市公司发展需要的资产注入。4家标的公司，有2家在陆家嘴金融城，2家在前滩，是集团目前为止所持有的资产中，与上市公司主营业务最匹配、市场化程度最高、质量最好的资产。

4家标的公司项目成熟度不一样，企荣公司项目去年9月建成投用，租赁情况较好；耀龙公司项目建了一半，办公楼很快结构封顶，住宅第一期马上预售，整个项目竣工要到2025年；东袤公司项目去年年底刚开工，明年上半年应该会有住宅可预售；昌邑公司项目也已在去年底开工。

（企荣公司项目）

4家标的公司的另一个特点是都处于浦东引领区建设的核心区，2家公司位于小陆家嘴金融城东扩范围；另2家公司位于前滩,处于金色中环与五彩滨江的交汇点，选择这两个区位的项目注入，不仅能够提高上市公司资产质量，也能够使上市公司在浦东引领区建设中，发挥更重要作用。

4家标的公司注入也会为上市公司带来一些现金流以及良好的效益。4家公司的项目都是综合体，涵盖住宅、办公和商业，住宅项目短期会有大额现金流，办公与商业可为公司带来长期稳定收益，而且从市场角度判断，陆家嘴和前滩两个区域的办公与商业都能够获取较好的现金流，预计三年内合计产生预收款项（含租金收入）近400亿元。从中期来看，随着各项目竣工、出租和结转，上市公司将确认收入和利润，有助于逐步降低资产负债率。

同时，我们正积极推进东袤和耀龙2家标的公司与一流的国际化地产开发运营商合作，共同打造上海一流甚至全国一流的商圈和国际社区。

选择4家标的公司注入，可以说我们是经过慎重考虑的，进行了系统安排，既考虑到上市公司的承受能力，也考虑了上市公司短期收益以及未来发展，还考虑了上市公司未来可能打开的合作空间。

资产注入可能是常态化 有条件会继续考虑

证券时报记者：陆家嘴集团对上市公司也即陆家嘴的定位如何？未来还将从哪些方面支持上市公司做大做优？

徐而进：陆家嘴集团与上市公司是错位发展、彼此赋能的关系，集团承担政府功能，市场化的运作由上市公司开展。

集团接到功能性任务时，我们也希望通过市场化方法实现功能目标，因此陆家嘴集团没有运营部门，而上市公司作为集团商业地产项目开发建设及运营管理平台，拥有专业的项目建设、运营和管理团队，集团把资产都委托给上市公司来运营，用市场化的经营模式、市场化的机制来支撑集团功能性任务。

集团层面对于上市公司的定位是成为“具有卓越竞争力的现代服务业综合运营商”，希望更市场化，有更强的盈利能力和市场竞争力。

把集团功能开发中形成的优质市场化资产，在条件成熟时注入上市公司，这是集团发展的一种方向。未来资产注入可能是常态化，有条件会继续考虑，扶持上市公司做优做大做强，原则依然是“成熟一块注入一块”。

证券时报记者：目前陆家嘴集团储备了哪些优质资产？

徐而进：陆家嘴集团资产约2300亿元，共分为三大板块——区域开发、金融和文旅板块。

其中，区域开发板块中，小陆家嘴和世纪大道两侧的资产基本都已上市，也就是说，陆家嘴集团第一个10年以及第二个10年开发的资产，具有市场化比较优势的资产全已上市。此次2家陆家嘴区域的标的公司注入后，整个陆家嘴区域的核心资产全部按照市场化来运作，也解决了上市公司与集团同业竞争的问题。

陆家嘴集团第三个10年开发了前滩，目前看资产效益和质量都较高，但上市公司在前滩持有的资产量非常少。原因很简单，前滩开发时，上市公司还在世纪大道两侧做两级开发。此次将前滩2家标的公司注入，以后有条件，还可以继续注入。

（前滩中心）

陆家嘴集团的第二个板块是金融，目前已全部在上市公司中，接下来还要加大金融板块投资力度。按照既定的“一优一特一重组”战略方向，该出资的出资、该给机制的给机制，该给政策的给政策，推动金融持牌机构加快发展。同时，上海国际金融中心建设过程中，也会派生出金融领域的投资机会，上市公司也会抓住机会，培育壮大自己在金融领域的能级。

扩大区域开发版图 抢抓浦东引领区建设机遇

证券时报记者：浦东引领区建设将为公司带来哪些发展机遇？未来公司将如何助力浦东引领区建设？

徐而进：“引领区”建设是浦东进一步扩大对外开放的重要举措，也是上市公司扩大区域开发版图、提高项目能级和价值的重要机遇。此次项目重组正是我们抢抓“引领区”建设发展机遇的重要举措。

“总部经济”建设和国际消费中心城市建设，都需要优质载体，上市公司即是承担着这样任务的主体，4家标的公司注入，本质上是以高质量的市场化载体来支撑总部经济发展。目前，前滩已集聚了49家跨国公司总部，等项目建成后，相信会有更多总部企业集聚，助力浦东引领区建设。

未来，上市公司一方面将紧密围绕“金色中环发展带”的前滩、张江区域和金融城东扩区域，通过建设优质产业载体（如耀龙、昌邑、东袤公司项目）、围绕“五型经济”“硬核产业”招商引资、持续完善综合配套环境等方式，营造良好的营商环境和商务氛围，提高区域及项目的核心竞争力，着力吸引现代服务业、现代制造业、科创企业的总部和产业龙头集聚，打造有地标性和影响力的国际化高水准商业体，并发挥引领作用，带动产业链上下游企业汇聚，为浦东引领区建设奉献“产城融合”、“宜居宜业”的高能级城市中心和副中心。

另一方面，要把握陆家嘴集团层面参与浦东更广阔区域开发、培育文旅板块的机遇，打开自身发展的新空间，努力实现发展的新跨越。比如，东袤公司项目的核心亮点不是在建的豪宅、办公与商业，而是对风貌建筑的保护性开发，将废弃的筒仓、仓库和码头打造成文化休闲娱乐等多种功能集聚的城市综合体，给城市带来一种新的消费业态，让其重新焕发生机和活力，该项目注入到上市公司，可以发挥示范引领作用，即风貌建筑可通过市场化的方式开发、建设和运营，为城市带来新的活力和价值，既有经济效益也有社会效益。

证券时报记者：公司目前在陆家嘴金融城以及前滩持有的资产情况如何？

徐而进：公司是陆家嘴金融城开发建设的主力军，从最初“七通一平”成片开发、土地批租以地招商，到转型后以商业地产建设运营为主的区域开发，长期深耕陆家嘴，目前，公司在陆家嘴金融城持有办公、商业、酒店等项目总建筑面积超过200万平方米。

陆家嘴金融城对于东扩需求自荣成昌邑地块旧改（2013年）开始，已有10年。未来，陆家嘴东扩的空间在浦东大道两边，昌邑公司项目和东袤公司项目都是陆家嘴金融城东扩的开篇项目，相信将很好地承接陆家嘴金融城的溢出效应，增加产业发展的优质载体。

前滩区域开发由陆家嘴集团主导，截至2023年3月末，前滩已竣工项目66个，总建筑面积364万平方米，占区域总建筑面积531万平方米的68%，预计到今年年底，前滩项目建成量会达到78%。上市公司参与了其中的前滩中心城市综合体（包括前滩中心超高层办公楼、前滩香格里拉）、34#前滩东方广场一期、54#地块等项目的建设，并与太古地产合作开发运营前滩太古里项目。同时，集团所有项目均委托股份公司代建、代管、代销。