招商蛇口重启收购南油集团24%股权事项 标的公司拥有前海优质土地资源

两年前，因宏观环境变化等，招商蛇口(001979)一纸公告宣告终止其原本已通过证监会审核的收购南油集团24%股权事项，而随着近日房地产业政策东风频吹、尤其是房地产股权类融资重启，招商蛇口拟重启这一事项，值得一提的是，南油集团在前海拥有23万平方米的权属土地。

招商蛇口拟定增募资收购资产

12月5日午间，招商蛇口公告，为积极落实证监会允许上市房企股权融资的政策，充分发挥上市公司股权融资功能，盘活存量资产，加快项目建设，做强公司主营业务，改善公司资产负债表，促进公司高质量可持续发展，招商蛇口拟发行股份购买资产并募集配套资金，公司拟购买的资产包括深圳市南油（集团）有限公司（下称“南油集团”）24%股权等资产。

启动本次交易前，南油集团已是招商蛇口控股子公司，招商蛇口持有南油集团76%股权，深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）持有南油集团24%股权，因此，本次交易中，深投控为招商蛇口主要交易对方。

公开资料显示，南油集团成立于1984年8月8日，负责对深圳经济特区西23.01平方公里区域（南油开发区）进行综合开发建设和统筹经营管理，其主要致力于大健康产业、自贸创新产业、大数据产业和深圳前海权属土地的综合开发，目前在前海拥有23万平方米的权属土地。

目前，前海片区新房住宅价格大多在10万/平左右，其住宅销售情况往往优于龙华、光明、龙岗等外围片区，因此，若此次交易成功，招商蛇口将间接拥有南油集团在前海所拥有的优质土地资源。

招商蛇口在公告中也表示，南油集团主要持有的资产为其通过深圳市招商前海实业发展有限公司间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司股权，前海自贸在前海蛇口自贸区内拥有优质的土地资源，对前海妈湾片区进行开发、建设和运营。

2022年12月2日，深投控已向招商蛇口提交了关于参与本次交易的意向函，称作为本次重组招商蛇口的交易对方，将与招商蛇口及相关方就交易方案及细节内容进行进一步谈判。

招商蛇口表示，公司股票自2022年12月5日开市时起停牌，预计不超过10个交易日披露本次交易方案，并承诺自披露相关公告之日起至少1个月内不再筹划重大资产重组事项。

目前，招商蛇口股价14.62元/股，总市值1131亿元。

重启两年前终止项目

有意思的是，此次交易属招商蛇口旧项目重启。早在2020年6月，招商蛇口便公告拟向深控投购买其持有的南油集团24%股权，确定交易收购对价为70.35亿元，分别向平安增发股份募集超过35亿元现金，向深控投发行股份及转换公司债，两者支付比例均为50%，交易事项完成，平安人寿也将成为招商蛇口的股东。

不过，当年9月，因为资本市场环境变化，平安人寿退出该收购事宜。随后，招商蛇口公告，将直接向深控投增发股份和发行可转债兑付70亿元交易对价，并获得证监会无条件通过。

然而，2020年11月16日，招商蛇口突发公告，基于目前宏观环境变化等原因，现阶段继续推进后续程序的条件具有不确定性，经审慎研究，公司与深投控均决定终止本次（收购南油集团24%股权）交易事项。

2020年8月房地产“三道红线”出台后，房地产融资开始收紧，市场销售逐渐下滑，而在最新的重启收购公告中，招商蛇口提到，2022年11月28日，中国证监会网站披露了《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，表明：证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

记者发现，上述房地产政策发布后，涉房企业纷纷启动再融资。如福星股份、世茂股份、建发国际集团、华夏幸福等多家企业宣布定增计划，陆家嘴拟通过发行股份及支付现金方式购买母公司的多个优质股权资产，格力地产则拟重启收购珠海免税集团100%股权。

从招商蛇口基本面来看，受整体房地产行业大环境影响，今年前三季度招商蛇口实现营收894.8亿元，同比增长9.45%，净利润却同比下滑53.44%至29.57亿元，截至三季度末，其资产负债率为70.51%，上年同期为67.78%。

在今年半年报中，招商蛇口曾表示，上半年公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。