地产股掀涨停潮 专家解读楼市信心何时恢复

（原标题：地产股掀涨停潮 专家解读楼市信心何时恢复）

号外 王文华

随着房地产股权融资的“第三支箭”落地，地产股板块在11月29日掀起涨停潮，万科A、中交地产、中国武夷、光大嘉宝等超40股涨停。与地产相关的上下游板块家居、建材、家电等板块也随之大涨。

11月28日，为支持房地产市场平稳健康发展，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

国金证券表示，“第三支箭”的快速落地，为行业注入新的资金用于保交付和防风险，对地产行业信心有明显提振，整体板块估值将得以修复。

房企股权融资时隔12年再次重启

此次发布的5项措施中，最亮眼的属“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”、“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”。

据了解，此次恢复上市房企再融资，是自2010年被暂停之后，时隔12年再次重启。

2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

同年10月，证监会再出政策限制房地产上市公司兼并重组，暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部的意见。此后，房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。

德邦证券表示，恢复上市房企和涉房企业再融资，为房企通过股权融资解决流动性问题开拓渠道，对并购重组及配套融资予以存量支持，旨在纾困出现房企和问题项目。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，资本市场融资开闸，从“两个恢复”的内容来看，导向意义非常明确，或者是重组地产上市公司、推进风险处置（购买涉房资产），或者保交楼。前者是为了推进已经爆发的地产风险软着陆，推进行业转型，打造地产新的运营模式；后者是为了保民生。因此，资本市场融资开闸，并没有违背直接融资服务民生、服务实体的宗旨。

REITs发行将全面提速

5项措施中，另一个值得关注的是“进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”。据悉，此前，REITs呼声很高，但由于对底层资产的质地要求很高，收益率要求也高，导致只有三支落地。

李宇嘉表示，此次提出，推动保租赁房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。意味着在REITs发行门槛、条件等方面，会有政策创新和优化。资本市场融资开闸，如果不能够惠及到保租房，其意义就大折扣了。

除了为保租房融资，更重要的信号是，盘活存量资产对开发商、银行资金的沉淀，导致资金投入产出不匹配，流动性风险突出。REITs启动了，也是分散风险、收回投资的一种方式。另外，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，事实上是鼓励开发商转型，打造地产与实体经济协调发展的局面。

中国房地产开发集团公司原董事长、汇力基金董事长孟晓苏孟晓苏认为，REITs是新的融资手段，这次证监会的政策是破冰之举，打破了资金不能流向房地产的坚冰，除了仓储物流、产业园区等资产外，中国REITs未来会和国外一样，发展到商业租赁房领域，让人民群众能够持有收益好、长期增值可靠的产品。

孟晓苏提供的一组数据显示，1972年至2014年，美国的商业租赁房REITs，42年增长了142倍。他认为，我们现在的房屋也有100多倍的增值。以某小区为例，1985年的房价是460元/平米，现在二手房已经涨至8万元，37年增长了185倍，涨幅不低于美国。

楼市信心的恢复有待于房价的回归

孟晓苏表示，证监会出台的关于股权融资的调整优化5项措施是鼓舞人心的，对低迷的市场来说，是寒冬中的一股春风。

不过，他认为，居民楼市信心的恢复是最主要的，目前低迷的还是楼市信心。老百姓的信心断裂是看到了近期房价下降。现在看各项政策的推动不会药到病除那么灵验，但是必须要有这些政策条件，去除掉压在楼市身上的沉重大石头，信心才会恢复。

怎么让老百姓相信房价不会跌了呢？孟晓苏认为，只有老百姓看到房价上涨，而且是明显上涨，他们就相信楼市不跌了。监管部门在积极推动楼市，迎来楼市发展的热潮，是信心回归的利好。但是还不够，信心的恢复有待于房价的回归。