越秀地产全国扩张现“隐忧”

（原标题：越秀地产全国扩张现“隐忧”）

立足广州，深耕粤港澳大湾区，越秀地产在行业深度调整中表现出了强大的韧性。

据西南证券统计数据，今年1-10月全国百强房企商品房累计销售金额59223亿元，同比下降44.6%；累计销售面积37094万平，同比下降49%。

而越秀地产发布的数据显示，截至10月底，越秀地产累计合同销售金额约人民币817.19亿元，同比上升约11%，累计合同销售面积约301.21万平方米，同比上升约3%，完成全年销售目标的73%。在TOP30强里，越秀地产成为唯一实现销售正增长的房企。

不过，越秀地产已经不满足于局限在大湾区，近年来越秀地产开始增加在大湾区以外的城市布局，以期实现“弯道超车”，但风险也随之而来。

越秀地产向全国扩张

今年以来，国内多数房企在行业寒流中纷纷捂紧钱袋子，而越秀地产却活跃于各大土拍市场。

在刚刚过去的10月份，越秀地产通过合作方式取得上海市一幅地块，收购总代价约为人民币46.21亿元。

在杭州，越秀地产通过合作方式取得杭州市一幅地块24.47%的实际权益，该地块位于杭州钱江新城二期，地块总建筑面积约230085平方米，越秀实际权益的土地价款约为15.15亿元。同时，越秀地产还入股了滨江集团62亿元拍下的杭州上城宅地，占股约25.755%。

此外，越秀地产还通过合作方式取得合肥市一幅地块31.35%的实际权益，该地块位于合肥滨湖新区，地块总建筑面积约169300平方米，越秀实际权益的土地价款约为5.57亿元。

越秀地产“买买买”背后凸显了这家粤系房企向全国扩张的野心。在2022年3月的业绩发布会上，越秀地产管理层表示：“接下来越秀地产将不再局限广州，而是以大湾区作为优势，进一步发展华东区域。其中，TOD作为一个关键领域进行关注，特别是希望能够走出广州”。

在2010年之前，越秀地产的合约销售全部来自广州房地产市场，虽然此后在其他城市开始有所斩获，但直到2018年其他区域销售占比也不足五成，而来自广州市的销售额则占据了半壁江山。

不过从2019年起，越秀地产开始增加在大湾区外的城市布局，2019年新进深圳、长沙、嘉兴、郑州和成都；2020年开拓重庆、南京；2021年首踏北京、上海、宁波、东莞等8个城市；2022年上半年首次进入合肥。

截至2022年6月30日，越秀地产已经进入30个城市，总土地储备约为2860万平方米。2022上半年其合同销售额中，大湾区约占64.9%，华东地区约占15.2%，华中地区占比总销售额的11.2%，比2021年的8.8%有所上升，其余的北方地区，西部地区分别约占4.9%、3.8%。

但向全国扩张后，越秀地产能否复制在大湾区的成功却值得怀疑。粤港澳大湾区是中国乃至世界城市建设最活跃的地区，这是支撑当地楼市基本面的主要动力，这也是越秀地产能够在全国楼市深度调整中表现如此强势的重要原因。

而越秀地产新进入的城市普遍没有大湾区的区位优势，意味着越秀地产将面临更多的城市风险。

销售乏力债务攀升

进入10月份后，越秀地产的销售数据显露出乏力之势。越秀地产披露的2022年前10月销售数据显示，10月份越秀地产实现合同销售金额约为人民币105.28亿元，同比下降约28%，实现合同销售面积约为40.92万平方米，同比下降约20%，销售明显承压。

而同时期其他房企销售却开始出现大幅反弹，据西南证券统计，10月单月销售表现比较好的有招蛇（+53%）、华润（+36%）、建发（29%）、金地（+25%）、中海（+22%）。

在今年半年报中，越秀地产已经已经发出了增收不增利的信号。数据显示，今年上半年越秀地产实现营业收入约312.9亿元，同比增长29.1%，但是归母净利润却同比下降25.8%至17.1亿元。

净利润出现较大幅下滑与销售成本和费用支出增加有关。今年上半年，越秀地产销售成本为246.47亿元，占总营收水平近三分之二，同比上涨了38.86%；销售及营销费用为7.1亿元，同比上升26.79%；行政开支为6.51亿元，同比上涨19.89%。显然，走出大湾区后，越秀地产赚钱也不再那么容易了。

此外，伴随着向全国扩张，越秀地产的债务水平也水涨船高。从2019年开始，越秀的负债总额就一路走高，从2347亿元攀升至2021年底的3139亿元，2022上半年总负债突破2400亿，达到2446.93亿元，其中流动负债超过70%。

今年上半年，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45倍，三条红线均处于绿档。但是，越秀地产短债明显承压。

截至2022年6月末，越秀地产一年内到期的短债为269.59亿元，同比上涨40.67%，而现金及现金等价物为260.68亿元，勉强覆盖短债。

但是越秀地产的现金消耗很快，2021年末现金及现金等价物还是327.66亿元，但仅半年时间这一数据便骤减近130亿元，以这样的消耗速度，越秀地产或将面临偿债压力。（来源|商业华观）