（原标题：三道红线零踩线！越秀地产精益管理促发展 TOD战略稳步推进）

《投资时报》记者  殷玉佳

2021年注定是不平凡的一年。房地产市场不再流行高歌猛进，考验和挑战摆在每一家公司的面前。

3月10日，越秀地产股份有限公司（下称越秀地产，00123.HK）召开业绩发布会，公布了2021全年业绩。围绕“优化结构开新局，强化能力提质量”的年度工作主题，坚持防疫和经营两手抓，越秀地产持续实现经营业绩稳健增长，交出了一份满意的答卷。

数据显示，2021年，越秀地产实现营业收入约为573.8亿元，同比上升24.1%。核心净利润约为41.5亿元，同比上升3.2%。按核心净利润的派息比率稳定维持在40%。

营收和净利润持续双增背后，是该公司多年以来坚持与时代共舞，勇于探索发展之路，抓住机遇，不惧挑战，稳健前行的信念。

发布会上，越秀地产董事长林昭远表示，2021年是越秀地产十四五战略规划开局之年，也是房地产行业面对重大变化的一年。越秀地产秉持着成就美好生活的使命，在行业格局的变化下持续地保持各项业务和经营业绩的稳定增长，为十四五战略规划的实现打下稳固扎实的发展基础。

未来，越秀地产将以精益管理和打造新能力、新机制和新文化为新的发展目标和驱动力，追求越秀地产各项经营业绩的持续稳健的发展，不断为股东创造价值。

核心利润稳定增长 坚持优质土储

2021年，越秀地产实现营业收入约为573.8亿元，同比上升24.1%。核心净利润约为41.5亿元，同比上升3.2%。按核心净利润的派息比率稳定维持在40%。

营收利润双增背后，该公司合同销售面积和金额仍然保持了快速增长态势。 

数据显示，2021年越秀地产录得合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为1151.5亿元，同比上升20.2%；合同销售面积约为418万平方米，同比上升10.1%。年内在大湾区实现合同销售金额为约713.7亿元，同比上升12.1%。

《投资时报》记者注意到，2021年，越秀地产积极应对市场调整，持续加强线上、线下融合营销力度，制定“一城一策”和“一项目一策”的精准营销策略，实现了全年合同销售的快速增长，销售增速亦在行业中名列前茅。

充裕优质的土地储备是房地产企业发展的基石。在过去的一年中，越秀地产通过多元化获取了充足的优质土地储备，为公司未来发展奠定了良好的基础。

2021年，越秀地产充分运用“6+1”多元化、特色化增储模式，并积极研究土地出让政策的变化和带来的影响，加强对当地市场的研究，制定相应的投资策略，以合理的价格分别于广州、佛山、东莞、中山、上海、杭州、苏州、南通、南京、宁波、武汉、襄阳、长沙、郴州、北京、重庆、西安、毕节共18个城市新增37幅土地，总建筑面积约为918万平方米，约56%通过非公开竞争模式获取。其中TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土储的2.3%、25.5%、9.3%。

同时，该公司持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区，新进入北京、上海、宁波、南通、东莞、西安、毕节、郴州8个重要城市，实现一线城市全覆盖。

截至2021年12月31日，越秀地产在全国战略布局29个城市，总土地储备约为2711万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约55.0%。

公共交通的延伸方向，往往是一个城市发展延伸的方向。越秀地产坚持以公共交通为导向的TOD战略开发模式，并以此为抓手，在业绩上有了不少新的突破。

2021年，越秀地产成功获取广州星航（广州黄埔庙头）的一个TOD项目，新增TOD物业项目土地储备21万平方米。截至2021年12月31日，越秀地产共拥有6个TOD项目，总土地储备达到376万平方米，约占越秀地产大湾区土地储备的25.2%和总土地储备的13.9%。

三道红线零踩线 财务健康为未来赋能

《投资时报》记者注意到，越秀地产始终把财务健康和流动性安全作为企业发展的底线。

截至2021年12月31日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为405.0亿元，较年初上升8.6%，资金流动性充足。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.1%、47.1%和1.36倍，实现了“三道红线”零踩线，全部指标维持绿档达标。

同时，该公司积极拓展多元融资渠道和方式，强化资金管理，持续降低融资成本。

2021年，越秀地产于境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，融资成本创越秀地产境外发债的历史新低；于境内成功发行公司债60亿元，平均票面利率为3.29%。越秀地产平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%。越秀地产继续保持穆迪和惠誉投资级信用评级，展望稳定。

在资本赋能业务的方面，越秀地产于过去的一年也大胆实践。上半年，越秀地产成功分拆越秀服务于香港联交所挂牌上市，所得款项净额约港币19.6亿元，为越秀地产物业服务业务打造良好的发展平台，奠定快速发展的基础。

而截至2021年12月31日，越秀地产持有越秀服务66.9%股权。下半年越秀地产成功向越秀房托出售广州越秀金融大厦，越秀地産—越秀房托“双平台”互动模式常态化。

ESG管理水平持续提升

近年来，市场对企业价值的讨论一直是个热点。许多大型上市企业已经不再把股东价值当作唯的一的标准，而是追求企业的社会价值。注重环境保护、健全公司治理、公开透明的公司更容易获得投资者的信任。

中国的投资和研究机构也开始逐渐关注ESG概念，他们认为关注ESG的公司具有长期投资价值，或者说更接近价值投资。

《投资时报》记者注意到，越秀地产从2010年开始每年向市场发布企业社会责任报告，2016年至今每年发布环境、社会及管治报告，报告涵盖股东、投资者、租户、供应商、员工、政府等利益相关方关心的重要议题。

越秀地产的ESG管理也持续获资本市场认可。自2019年起，该公司连续三年入选恒生可持续发展企业基准指数，ESG评级为A级。2021年公司MSCI ESG评级提升至BB级，在绿色建筑和企业管治方面的水平不断提升。2021年公司获GRESB评级三星级，处于行业较高水平。越秀地产亦连续多年在境内外获得多个权威机构颁发的ESG奖项。