易居企业集团CEO丁祖昱：未来地产业规模将回到五年前

2021年的最后一天，“丁祖昱评楼市年度发布会”在线上举行。

“过去五年对于地产行业来说是高增长、高速发展的五年，可称之为白金时代。如今，房企面临巨大危机，企业面临违约风险，项目面临交付风险，供应商面临支付风险，因为停工延期交付项目数量急剧增多。”易居企业集团CEO丁祖昱在演讲时表示。

从数据来看，2021年以来，中国恒大、华夏幸福、协信远创、蓝光发展、阳光100、花样年、新力控股、当代置业、佳兆业、中国奥园等多家房企发生债务违约。与此同时，34城已售未交付项目达8.31亿平，百强房企已售未交付近13亿平，其中长沙、重庆、武汉、郑州停工延期交付项目较多，上述四城均超200万平等；供应商亦面临交付风险：三棵树、金螳螂、蒙娜丽莎、索菲亚、江山欧派、日立电梯等多家地产上下游供应商计提坏账准备。

他认为，这种状况的原因包括外因和内因两方面，其中外因方面，包括需求透支（近5年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%）、房价透支（过去20年房价只涨不跌，房价收入比攀升至8.9年，房价5年复合增长率7%）、支付力透支（按揭余额超38万亿，居民杠杆率飙升）、供应透支（70城广义库存达10亿平，新房入住率低）、去杠杆执行层层加码、政策叠加改变市场预期等；内因方面，包括过去5年房企过度的追逐规模快速扩张，过度追求销售、融资、投资的快速加大，表内负债表外化等。

“总结为一句话即‘房地产过度的金融化，导致今天的危机’。”丁祖昱称。

展望地产行业未来，丁祖昱认为，房企必须改变路径依赖，青铜时代高负债、高周转的运营模式不能持续，应坚持长期主义和诚信经营；同时，他给出了几大长期预测：

1、行业从“白金时代”大踏步走进“青铜时代”，房地产仍将是压舱石和支柱产业，但规模回到5年前，预计未来五年行业规模年均10.6亿-12.7亿平方米，较2011年-2015年增加0.6%-20.3%，较2016年-2020年下降16%-29%。

2、房企将长期聚焦25城市；25个城市主要分布于长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝城市群、长江中游城市群、关中城市群、中原城市群、山东半岛、海西城市群。

3、关注第二曲线赛道。其中，物业管理总规模2025年达到1.6万亿，年均增长5%左右；按全国总租赁人口每年10%增长，租金涨幅5%计算，2025年中国租赁住房市场规模达到4万亿；到2025年，养老产业规模突破12万亿元，涉及房地产相关规模超3万亿元；二手房规模将保持，单边代理等中介新模式呼之欲出；但未来五年商业压力进一步显现，全国重点城市平均空置率仍将走高至10%，办公租金、出租率、资产价值进一步走低。