保利发展: 立信会计师事务所（特殊普通合伙）关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件反馈意见相关问题的回复内容摘要

（原标题：立信会计师事务所（特殊普通合伙）关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件反馈意见相关问题的回复）

关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件反馈意见相关问题的回复

1. 本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额（含发行费用）不超过 950,000.00万元（含本数），用于 15个在建房地产开发项目和补充流动资金。

2. 募投项目效益测算中，部分项目的预测销售均价高于截至2024年8月末的实际销售均价，成都保利西堂和煦项目等项目的销售净利率较低。

3. 本次发行募投项目的测算过程以及募集资金投入的具体内容如下：

4. 上海保利海上瑧悦项目：总投资 720,968万元，募集资金投入 100,000万元。
5. 北京保利颐璟和煦项目：总投资 367,857万元，募集资金投入 90,000万元。
6. 佛山保利琅悦项目：总投资 495,913万元，募集资金投入 85,000万元。
7. 长春保利和煦项目：总投资 197,899万元，募集资金投入 70,000万元。
8. 北京保利天汇项目：总投资 748,611万元，募集资金投入 70,000万元。
9. 天津保利西棠和煦二期项目：总投资 223,941万元，募集资金投入 65,000万元。
10. 合肥保利海上瑧悦项目：总投资 218,051万元，募集资金投入 60,000万元。
11. 莆田保利瑧悦项目：总投资 258,692万元，募集资金投入 55,000万元。
12. 成都保利西堂和煦项目：总投资 184,684万元，募集资金投入 45,000万元。
13. 上海保利西郊和煦项目：总投资 244,147万元，募集资金投入 40,000万元。
14. 太原保利璞悦项目：总投资 188,346万元，募集资金投入 40,000万元。
15. 广州保利云境项目：总投资 224,553万元，募集资金投入 35,000万元。
16. 佛山保利广佛湾堂悦项目：总投资 175,466万元，募集资金投入 35,000万元。
17. 大连保利东港天珺项目：总投资 158,609万元，募集资金投入 30,000万元。

18. 广州保利琅悦项目：总投资 115,860万元，募集资金投入 30,000万元。

19. 结合公司现有货币资金使用安排、日常经营现金流、资金缺口测算等情况，说明本次募集资金的必要性和规模的合理性：

20. 2024年至2026年公司的资金缺口合计为213.12亿元。
21. 本次募集资金总额不超过95亿元，未超过公司资金缺口，也未超过129.83亿元与房地产工程建设支出相关的募投项目资本性支出。

22. 公司募集资金规模具备必要性与合理性，不存在过度融资的情形。

23. 预测销售均价高于截至2024年8月末的实际销售均价的募投项目，其实际销售均价整体较为稳定，价格波动处于合理区间。

24. 项目销售前期的销售均价未全面反映整盘销售情况。

25. 2024年9月以来房地产行业支持政策为发行人募投项目销售价格的回升提供了良好的市场基础。

26. 本次募投项目的测算销售毛利率位于8.81%至27.83%之间，测算销售净利率位于3.50%至13.63%之间。

27. 不同项目销售净利率差异较大是由房地产行业的经营特性导致的。

28. 北京保利颐璟和煦项目与成都保利西堂和煦项目的销售净利率低于5%。

29. 报告期各期末，发行人应收账款净额分别为317,864.68万元、404,362.96万元、382,137.65万元和491,944.57万元，呈上涨趋势主要因为应收物业管理费增加。

30. 各期末应收账款及其构成情况如下：

    • 应收房产业务款：2024年6月30日 72,706.66万元，2023年12月31日 100,892.82万元。
    • 应收物业管理费：2024年6月30日 286,589.80万元，2023年12月31日 149,612.33万元。
    • 应收工程款：2024年6月30日 83,955.71万元，2023年12月31日 87,932.46万元。
    • 应收其他款项：2024年6月30日 74,584.22万元，2023年12月31日 87,207.62万元。

31. 报告期各期末，发行人其他应收款（不含应收利息和应收股利）净额分别为15,768,741.54万元、15,740,900.08万元、15,038,145.64万元和14,610,435.89万元。

32. 各期末存货账面价值分别为80,965,646.27万元、87,789,319.33万元、86,950,846.42万元和83,139,500.07万元。

33. 截至最近一期末，发行人持有财务性投资金额为52,098.55万元。

    • 不存在持有金额较大、期限较长的财务性投资（包括类金融业务）情形。
    • 自本次发行相关董事会决议日前六个月起至今，公司不存在实施或拟实施的财务性投资及类金融业务的具体情况。

34. 报告期各期末，发行人剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比指标如下：

    • 剔除预收款后的资产负债率：2024年6月30日 65.67%，2023年12月31日 67.14%。
    • 净负债率：2024年6月30日 66.18%，2023年12月31日 61.20%。
    • 现金短债比：2024年6月30日 1.22，2023年12月31日 1.28。

35. 截至2024年6月30日，公司银行授信总金额为6,895亿元，已使用银行授信金额2,750亿元，未使用银行授信额度4,145亿元。

    • 报告期内，发行人还本付息情况正常，不存在大额债务违约或逾期情况。

36. 2023年度，受房地产及建筑行业波动的影响，发行人推动降本增效，降低研发费用投入，对研发方向进行了调整，大幅减少开展建筑科技等方面的自研课题，因此，相关科研课题研发费用支出较2022年度同期大幅减少。