地产行业点评：农转建审批权下放 资源优化助力经济发展
类别：行业 机构：平安证券股份有限公司 研究员：杨侃 日期：2020-03-13
事项：
国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》，在严格保护耕地、节约集约用地前提下，进一步深化“放管服”改革，赋予省级人民政府更大用地自主权。
平安观点:
贯彻落实新《土地管理法》，各地方用地自主权提升。本次《决定》国务院将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，为对新《土地管理法》44 条的落实，同时试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，更是对新《土地管理法》46 条的突破。本次土地管理制度改革，赋予省级人民政府更大用地自主权，改变过往农用地转化建设用地审批流程繁琐、中央及地方信息不对称造成的土地资源利用效率低下等问题。本次土地管理审批权力的下放，将大幅提升用地审批效率，在经济下行压力加大背景下，更好服务实体经济，也便于各地政府因地制宜，实现土地资源优化配置。同时永久基本农田转为建设用地试点省份多为土地供需矛盾突出的经济发达区域，本次试点或将改善区域土地供需矛盾，助力区域经济发展。
计划内建设用地总量无影响，增量建设用地短期或难大幅增加。根据新《土地管理法》第16 条和第20 条，“地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标；省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准”，即土地利用总体规划内的建设用地总量已事先由国务院批准确定，并不会因本次规定而增加。本次《决定》中亦明确“对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准”，理论上各地方有权在土地利用总体规划外，通过农用地转化为建设用地，增加可用建设用地规模。但在严格保护耕地、节约集约用地，确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”的前提下，加上国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，预计短期规划外的农用地大幅转为建设用地的可能性较小。
投资建议：本次《决定》大幅提升各地方用地自主权，优化土地资源配置，更好更高效支持实体经济。对于土地利用总体规划外的农用地转为建设用地的审批权下放，某种程度上为各地方新增建设用地提供了渠道，后续需持续跟踪具体实施细则及各地落实情况。板块投资建议方面，大盘波动加剧背景下，地产低估值高股息率、业绩增长确定，同时融资利率下行及政策端改善打开估值提升空间，当前位置攻守兼备，配置价值凸显。建议关注：1)资金占优、低估值高股息率的全国性龙头万科、保利、金地、招商等；2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线中南、阳光城等。
风险提示：1)新冠疫情下销售、开工均受影响，将对行业及开发商形成考验，若疫情持续时间超出预期，销售持续低迷、回款不及预期，将导致行业资金压力加大及中小房企资金链断裂风险；2)基于2019H2 以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售形成的冲击，若受疫情影响楼市持续调整，且疫情恢复后需求释放仍低于预期，未来存在房企进一步以价换量提升需求，带来房企大规模减值风险；3)2016 年起因楼市火爆、地价持续上升，随后各地限价政策陆续出台，叠加销售承压，房地产板块未来面临毛利率下滑风险。
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