地产行业正处于较好的配置时机 六股人气旺

第3页:万科A:基本盘稳固、业绩进入释放期

第1页:中信建投：地产行业正处于较好的配置时机 三主线布局

第2页:保利地产:可售丰沛,结转积极,物管规模扩张可期

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第4页:华发股份:销售保障结算高增长,投资力度放缓

第5页:阳光城:深耕高能级城市,发展步入快车道

第6页:大悦城:地产结算量价齐升,投资物业协同助力

第7页:中航善达:招商物业股权过户完成,资源禀赋再优化

万 科Ａ（个股资料 操作策略 股票诊断）

万科A:基本盘稳固、业绩进入释放期

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研究机构：申万宏源 分析师：曹一凡 撰写日期：2019-09-04

公司收入和利润持续较快增长,略超预期。2019年上半年,公司实现营业收入 1393.2亿元,同比增长 31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润 118.4亿元,同比增长 29.8%;每股基本盈利 1.06元,同比增长 28.8%;全面摊薄的净资产收益率为 7.35%,较 2018年同期增加 0.59个百分点。利润超预期主因结算均价提升,公司结算面积 846.3万平方米,同比上升 20.7%;房地产业务的结算均价为1.57万元/平,同比增长 9.5%,公司利润率进一步提高,毛利率和净利率分别为 36.3%和 13.8%,同比分别增加 1.8和 1.1个百分点;此外投资收益 13亿,较 2018H1增长 5.2亿。

销售稳健增长、继续重仓一二线。公司 1-6月实现销售面积 2150.1万平,销售金额 3340.0亿元,同比分别上升 5.6%和 9.6%,在 41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年公司获取新项目 54个,总规划建面 1372.8万平,权益比例 68.6%。权益地价总额约 649.8亿元,权益拿地金额/销售金额 32.3%,投资强度适度。拿地成本 6900元/平,地售比 44.4%。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。公司在建项目和规划中项目总建筑面积约 15340.2万平方米。其中在建项目总建筑面积约 9867.6万平方米,权益建筑面积约 5869.2万平方米;规划中项目总建筑面积约 5472.6万平方米,土地资源可供销售两年以上。

业绩逐步释放,2019年盈利能力有望再攀高峰。公司结算周期为 18-24个月,2019年结算项目对应 2017年销售的高质量项目。可供待结算量充裕:2019H1公司合并报表范围内有 4403.7万平已售资源未结算,合同金额合计约 6215.5亿元,较上年末分别增长 18.7%和 17.1%。2019年预计竣工 3076.6万平,同比增长 11.6%,目前已完成计划的 34.5%,竣工节奏与 2018年基本一致。从已售未结金额/营收的角度看,公司 2019H1达到 1.9倍,历史较高水平。 而结算价格弹性较大: 2019H1已售未结均价 1.41万/平米,而 2018年结算均价仅 1.18万/平米,2019H1为 1.57万/平米,预计2019年全年维持在较高水平,结算毛利率有望维高位。

负债率下行,债务结构健康。公司净负债率 35.0%,较年初减少 9.8个百分点,有息负债金额为人民币 2253.2亿元,较年初减少人民币 358.9亿元,占总资产的比例为 14.3%。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 666.5亿元,占比为 29.6%;一年以上有息负债人民币 1,586.7亿元,占比为 70.4%。并进行了新型融资渠道的探索,发行了住房租赁专项公司债券和美元中期票据计划。

维持增持评级,维持盈利预测。公司提出地产行业进入白银时代,行业集中度提升持续的背景下,我们看好公司是市场最能抓住结构性机会的房企。在房地产开发业务和各项新业务均是行业领军者,基本盘稳固,增长机会多于其余房企。房地产核心主业业绩确定性维持历史最高水平,并逐步进入业绩释 放期, 2019年 结算毛 利率有 望再攀 高峰 。我们 维持 公司 2019-2021年 归母 净利 润为411.9/482.1/563.1亿元,同比增速为 22.0%/17.1%/16.8%。当前价格对应的 PE 为 7.1X、6.0X、5.2X。