万科又出手为拿地买下5公司 另需承担30亿元债务

高喊着“活下去”的万科又出手了——斥资3.55亿元将恒大集团旗下嘉凯城5个房地产项目公司揽入怀中。

这是万科近一个月内第三次以并购方式拿地，三次合计耗资46.24亿元(不含相关债权)。尽管46亿对于现金流充裕的万科来说不算什么，但如此动作是否昭示着在当前市况下房企更好的拿地模式已转向收并购？

另需承担30.03亿元债务

据嘉凯城发布的公告，公司及其子公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格，通过浙江产权交易所公开挂牌转让杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司100%股权、杭州名城博园置业有限公司100%股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司100%股权、重庆华葡房地产开发有限公司100%股权、张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股权(上述五家公司股权以下统称“房产项目资产包”)，最终杭州锦蓝置业有限公司以3.55 亿元竞得。

根据公告，杭州锦蓝置业有限公司注册资本1000万元，由杭州锦腾置业有限公司持股100%。杭州锦腾为杭州锦业置业有限公司的全资子公司，浙江万科南都房地产有限公司和中航万科有限公司各持有杭州锦业50%股份。

此次交易除了成交价3.55亿元之外，万科还需要帮助资产包内的五家公司偿还股东债权款合计约30.03亿元。

通过此次此交易，万科获得的又是什么呢？

资产包内的五家项目公司共6个项目分别位于杭州、诸暨、重庆、张家港，截至2018年6月30日，五家项目公司剩余可售面积71.06万平方米，其中更具价格优势的杭州的两个项目公司剩余可售面积约16万平方米。

有接近万科的相关人士表示，此次资产包的收购是出于正常经营的需要。

受让方为何不是恒大？

值得注意的是，嘉凯城出售房地产相关业务，为何恒大并未接手呢？

易居研究院研究总监严跃进认为，类似项目若是抛售，不排除有两个考虑。第一，嘉凯城或在整合资产，部分非核心资产需要转让，嘉凯城可以借此剥离一些非核心的资产。

第二，恒大对于嘉凯城的定位已经不一样，同时也不排除公司近期也有一些资金方面的渴求，通过此类资产转让可以加快资金的回笼。

在恒大收购嘉凯城两年之后，嘉凯城一直有意开拓第二主业。

今年7月，嘉凯城公告称，拟通过全资子公司收购北京明星时代影院投资有限公司、艾美(北京)影院投资有限公司各100%股份。

该收购完成后，嘉凯城的经营业务将涉及影院投资、电影发行、影院电影放映等领域。特别是电影发行经营许可证的获得，将使得嘉凯城有资质介入电影产业上游的发行领域，为未来进入院线行业提供了核心竞争力。

11月12日晚间，嘉凯城发布公告，公司计划向恒大地产集团有限公司及其下属子公司租赁场地开设影城。同时，公司子公司嘉凯城(上海)互联网科技有限公司为购买电影设备，计划通过融资租赁形式融资不超过9亿元。

除了嘉凯城的未来定位，还有业内人士指出，恒大自身土储充沛，即使少拿几块地对公司业绩也影响不大。再者，前几年不少房企积极拿高价地时，万科的拿地策略是相对谨慎的，但围绕住宅为主的房地产开发依然是万科的核心业务之一，所以需要适当的资源储备以满足日常经营的需求。

大鱼吃小鱼的“游戏”还将继续

在当前环境下，虽然未必是房企最好的并购时机，但应该也算是不错的补库存阶段。

房企补库存的渠道通常是通过参与招拍挂竞标或者通过并购拿地。随着房地产调控政策的不断深入，今年以来房企拿地更趋谨慎，但房企的土地储备从某种程度上说决定了房企未来规模大小，而规模也是房企融资的重要条件之一。

因此，不仅仅是中小房企要削尖脑袋补库存冲规模，即使是大房企也不能掉以轻心。

以万科为例，最近一个月内先后斥资收购了华夏幸福的部分环京项目、海航基础的广东华兴实业以及嘉凯诚的房地产项目资产包，合计投资约46.24亿元(不含相关债权)。

中原地产首席分析师张大伟表示，现在并购拿地是房企尤其是龙头房企拿地的主要方式。

一方面，房企要更好地活下去，核心点就是怎么能拿到更便宜的地。

另一方面，现在通过招拍挂拿地难度还是比较大的，虽然土地的价格降下来了，但土地设定的拍卖要求使得土地的出货值有所下降，因此存量土地的价值还是挺高的。从万科的几宗收购来看，其实金额并不是很大，不排除后续仍会出现类似的收购行为。