房地产行业:调控见成效 稳定更为关键 荐10股
类别：行业研究机构：华创证券有限责任公司研究员：袁豪日期：2018-10-25
事项:1) 个税改革专项抵扣:10月20日,个人所得税专项附加扣除暂行办法发布,在10月1日已率先享受到“起征点上调”减税红利基础上,公众未来还将享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金以及赡养老人等6项专项附加扣除。
2) 广州三区限价放松:10月19日,市场风传广州增城、花都、南沙取消限价限售政策,当地住建委内部人士对华尔街见闻回应称,对外限售限购没有取消,限价地块的楼盘预售价以开发商实际申报为准。同时,广州住建委发布信息,严禁开发企业拆分价格报备。
3) 合肥鼓励现房销售:10月19日,合肥市房地产管理局出台文件,明确房地产开发企业进行新建商品房现房销售前,应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。房地产行政主管部门应当优化、简化备案手续,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。
评论:一、个税改革专项抵扣:本次个税改革积极、减税力度较大,对需求影响较为积极一方面,从总量上看,本次个税改革积极、减税力度较大,对需求影响较为积极。根据财政部副部长陈丽华表示,起征点由3,500元提高到5,000元,全国个税减税总额约3,200亿元,同时根据上海财大田志伟博士测算,本次个税专项附加扣除中医疗、养老和教育合计将减税1,577亿元,由于缺乏住房和租赁数据,该部分减税额度初略估算500亿元上下(住房贷款和租金抵扣本身影响不大、但多项专项附加扣除叠加后影响较大),因而起征点提升和专项扣除合计减税估算约5,300亿元,占比2017年个税总额1.2万亿的44%;另一方面,从个体来看,本次个税改革后税后月收入提升比例在0-13%,提升购买力。我们分别对个人月收入5千、1万、3万、5万、7万和10万进行测算。在新起征点5,000元以及新的级距税率之下,并且扣除子女教育专项附加1,000元、继续教育400元、住房租金1,200元或住房贷款利息1,000元、赡养双亲2,000元后(每月合计4,600或4,400元),个人月所得税减少19-3,720元,减税比例在17%-100%,其中起征点提升和专项扣除减税贡献占比大致约为65%:35%,税后月收入提升比例在0-13%,月收入在3万和5万分别抵税效应最明显,收入提升达到13%和10%。 二、广州三区限价放松:广州三区限价有所放松,双合同变单合同、利好购房者购买力一方面,本次广州增城、花都、南沙三区限价有所放松,对于当地购房者来说实为利好。从广州住建委表态来看,在兼顾了保持价格稳定和避免双合同问题(毛坯+装修双合同),广州增城、花都、南沙三区限价政策略有放松。以往由于双合同的因素,购房者首付压力较大,且消费贷普遍利率较高,普遍基准上浮30-50%。而销售双合同变成单合同,装修这部分贷款可以由原先的消费贷转变成按揭贷款,贷款期限变长、利率下降、首付压力减小,对于购买力来说是利好;据融360数据,广州四大行按揭利率普遍为首套上浮10%,二套上浮15%(建行二套上浮30%)。
另一方面,广州三区限价放松均为低价区,而为保价格稳定,预计高价区限价放松短期仍难。广州住建委表态:“近期,市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。”表明了保持价格稳定依然是大前提条件,而广州增城、花都、南沙三区均价为1.8-2.3万元/平米,低于广州全市均价3.1万元,因而预计高价区限价放松短期仍难。
三、合肥鼓励现房销售:合肥鼓励支持现房销售、但不强制,参考宿迁类似政策就并未执行一方面,合肥鼓励支持现房销售、但不强制,参考宿迁类似政策就并未执行。近期,合肥市房地产管理局出台《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。虽然市场容易回想起9月传言广东建议逐步取消预售制度的事件、并容易联想成预售制度取消逐步推进的趋势,但本次合肥出台中重点是“鼓励支持”新建商品房现房销售、并非“强制要求”,预计后续该政策的约束力有限,并且当地政府会更多考虑实际情况。作为参考,宿迁于2017年6月出台《宿迁市促进中心城市房地产健康发展的意见》,要求土地出让公告中明确全部实行现房销售、鼓励在建商品房实行现房销售、并要求2018年7月1日起,原则上新上市的商品房达到现房销售标准、鼓励实行成品房交付,但最终并没有实行。
另一方面,预售制度取消短期不可行、长期也并无必要,更需要的是建立控风险机制。一方面,我们维持认为,如果目前我国取消预售制度,那么我们将面临房企资金链风险爆发、供应“休克”推升房价、土地财政风险爆发、投资下降产业链需求萎缩等等;另一方面,国际上主流国家中(大多城镇化率超70%),包括美国、日本、德国、法国和新加坡目前仍均采用预售制度,说明预售制度保留也并无大碍,但这些国家的预售制度普遍都用预售款按进度支付以及第三方风险分担机制等控风险机制:如美国特点为第三方保管房屋预售款、日本特点为建立预售房市场风险分担机制、德国特点为订立个性化购房合同分期支付房款、法国为购买预售房是根据工程进度分期付款的、新加坡为购房者按施工进度分期支付房款等。
关于预售制度的相关观点请参见华创地产团队于2018年9月24日出版的报告《【华创地产】征询预售制度点评:预售制度取消短期不可行、长期也并无必要,更需要的是建立控风险机制》。
四、投资建议:调控见成效、无再从紧必要,稳定更为关键,政策环境或有改善,维持看多龙头近期,房地产市场中土地和成交均有所走弱、投资也呈现出下行趋势,我们认为目前调控政策已见成效,政策无从紧必要,同时经济也遭遇下行压力、目前形势下稳定或更为关键,预计后续房地产市场政策环境有所改善。中期来看,我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度->拿地集中度->销售集中度,将推动头部房企销售大增;短期来看,近期成交市场有所走弱,政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键,比如近期政府推出的积极的个税抵扣方案等措施,同时土地市场正在加速降温,流拍率和溢价率将进一步恶化,预计地方政府的财政压力将大幅加剧,紧随其后投资也将逐步开始走弱,目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值,并维持板块“推荐”评级,维持推荐:保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
五、风险提示:行业销售不及预期以及政策超预期收紧。
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