永升服务（01995.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期永升服务（01995.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

概览
      我们是中华人民共和国(「中国」)一家享有良好声誉且快速成长的综合型物业管理服务供应商。截至2025年6月30日,我们在中国内地100座城市提供物业管理服务、增值服务和城市服务,总合约建筑面积(「建筑面积」)约为354.9百万平方米(「平方米」)。其中,在管总建筑面积约为253.7百万平方米,为超过112万户家庭提供服务。
      我们的业务涵盖广泛的物业形态,包括住宅物业和非住宅物业,涵盖办公大楼、商场、学校、医院、景区、政府楼宇、高速公路服务站、轨道交通及轮渡码头等。除此之外,我们还提供城市服务和其他高质量的专项定制服务。
      秉承「用心构筑美好生活」的理念,我们核心价值观是让客户「省心、放心、开心」。通过科技创新推动多元发展,坚持「平台+生态」的发展战略。我们的使命是为广大客户提供全面、贴心、专业的物业管理服务,并成为客户首选的智慧城市服务品牌。
      我们的业务模式
      我们拥有四大业务,即(i)物业管理服务;(ii)社区增值服务;(iii)对非业主的增值服务;及(iv)城市服务,其形成向我们客户提供之综合服务并涵盖物业管理行业的整条价值链。
      1.物业管理服务:我们为物业开发商、业主及住户提供各种不同的物业管理服务,其主要包括清洁、安保、园艺及维修及保养服务。我们管理的物业组合包含住宅及非住宅物业。我们的非住宅物业包括办公大楼、商场、学校、医院、景区、政府楼宇、高速公路服务站、轨道交通及轮渡码头等。
      2.社区增值服务:我们为业主及住户提供的社区增值服务旨在提升其生活体验,并实现彼等资产的保值和增值。该等服务主要包括(i)家居生活服务;(ii)停车位管理及租赁服务;(iii)物业经纪服务;及(iv)公共区域增值服务。
      3.对非业主的增值服务:我们为非业主提供全面的增值服务,该等非业主主要包括物业开发商,但在较小程度上,亦包括就彼等非住宅物业而需要若干额外专项定制服务之非物业开发商及向我们外包若干增值服务之物业管理服务供应商。我们对非业主的增值服务主要包括(i)协销服务;(ii)额外专项定制服务;(iii)房修服务;(iv)交付前检验服务;及(v)前期规划及设计谘询服务,其涉及进入并检验每个单位,以从终端使用者角度提供充分的建议。
      4.城市服务:我们可以提供多样的城市服务。该等服务主要包括(i)城市环卫;(ii)垃圾分类处理;(iii)路政设施安装;(iv)园林绿化工程;(v)老旧社区改造;及(vi)智慧街区建设。
      物业管理服务
      持续高质量发展
      我们秉持城市深耕战略,坚持把有质量的扩张作为战略目标之一。于本期内,我们通过多轮驱动实现合约建筑面积和在管建筑面积的高质量发展。
      于2025年6月30日,我们的合约建筑面积约为354.9百万平方米,合约项目数量为1,966个,分别较2024年6月30日增加约7.7%及13.6%。于2025年6月30日,在管建筑面积达到了约253.7百万平方米,在管项目数量为1,531个,分别较2024年6月30日增加7.4%及7.4%。
      建筑面积之变动:
      (千平方米)(千平方米)(千平方米)(千平方米)
      附注:
      (1)有关我们的在管住宅及非住宅项目,新增主要包括由房地产开发商开发的新物业的前期管理合约,我们据以取代先前的物业管理服务供应商的物业管理服务合约,以及通过收购附属公司获得的物业管理合约。
      (2)该等终止包括我们的若干自愿不续约物业管理服务合同,其乃由于我们重新分配我们的资源至盈利能力更强的订约,以优化我们的物业管理组合。
      我们的地理分布
      自本集团成立以来,截至2025年6月30日,我们的地理分布覆盖中国100座城市,以区域深耕为目标,追求有效规模扩张。
      下表载列于所示日期按地理区域划分的在管总建筑面积以及分别截至2025年及2024年6月30日止六个月产生自物业管理服务的收入明细:
      附注:
      (1)我们于当中拥有物业管理项目的东部地区城市包括上海、苏州、南京、无锡、镇江、南通、常州、徐州、扬州、淮安、连云港、宿迁、盐城、金华、滁州、杭州、宁波、嘉兴、湖州、温州、台州、舟山、绍兴、厦门、福州、漳州、泉州、莆田、青岛、淄博、烟台、威海、日照、枣庄、聊城、潍坊、菏泽、济宁、泰州、德州、临沂、济南、东营、滨州、合肥、芜湖、安庆、宣城、阜阳及淮南。
      (2)我们于当中拥有物业管理项目的北部地区城市包括北京、天津、石家庄、太原、沧州、唐山、廊坊及邯郸。
      (3)我们于当中拥有物业管理项目的中南地区城市包括深圳、广州、东莞、佛山、中山、惠州、江门、武汉、襄阳、黄冈、宜昌、南昌、邵阳、株洲、湘潭、郑州、商丘、许昌、洛阳、南阳、长沙、岳阳、常德、衡阳、桂林、南宁及柳州。
      (4)我们于当中拥有物业管理项目的西部地区城市包括西安、成都、重庆、银川、宝鸡、吕梁、乌鲁木齐、西宁、贵阳、六盘水、昆明及大理白族自治州。
      (5)我们于当中拥有物业管理项目的东北地区城市包括长春、哈尔滨、沈阳及大连。
      在高质量发展的原则前提下,实现规模的逐步增长
      按照市场化原则处理与旭辉集团业务往来
      作为旭辉控股(集团)有限公司(「旭辉控股」,股份代号:00884)及其附属公司(不包括本集团)(「旭辉集团」)长期的服务合作伙伴,我们一直与旭辉集团维持稳固的市场化合作关系。回顾2025年上半年,中国房地产行业的市场环境依然严峻,复苏乏力。这些挑战也对物业管理服务行业带来了持续的负面影响。我们依然秉持「与旭辉集团按照市场化原则进行业务往来」的原则,这使得我们能够相对有效减少相关的负面影响,并且努力使得相关负面影响对我们的物业管理服务业务的影响保持在可控范围内。我们持续不断地改进和调整策略,以确保与旭辉集团的合作继续稳步发展。在这个充满挑战的环境中,我们将倾向于以控制风险,独立市场化运作为主要方向。
      持续提升公司独立第三方市场发展能力
      作为公司规模扩张的主要推动力之一,我们一直致力于以多元化的方式开拓第三方市场。透过向各个独立市场扩展资源,我们不断增加自身的市场份额。同时,我们持续提升建设团队的能力,以实现更好的赋能效果。这种积极进取的策略让我们能够在不断变化的环境中保持竞争力,并为公司带来持续的规模增长。我们市场拓展的主要对象包括区域性物业开发商、寻求更换物业管理服务供应商的存量住宅物业、地方政府的招投标项目及商企客户的产业园区和办公楼等。
      推行市场化拓展以来,通过多年的积累,本集团成功构建了稳固的竞标外拓能力,于本期内,本公司外拓合同的饱和收入同比大幅增长,且达到历年来最好表现。相信在公司不断提升的综合实力和更好的声誉品牌加持下,通过我们持续提升行业标准以及改进竞标外拓技术手段,一定会实现更为稳健的业务成长。
      战略并购
      战略并购是我们历史发展过程中极为重要的一环。本集团在并购上坚持「投前精选标的,投后完善管理」的原则,通过战略并购,提高现有市场占有率,扩大区域业务规模,快速打破业态壁垒,增强多种业态服务能力。
      自本公司普通股(「股份」)在香港联合交易所有限公司(「联交所」)上市(「上市」)以来,我们坚持审慎并购原则,分别收购了不同类型的物业公司,如住宅业态郑州锦艺物业服务有限公司,商场办公楼业态青岛雅园物业管理有限公司及上海美凯龙物业管理服务有限公司,公建业态江苏香江物业发展有限公司及北京航腾物业管理有限责任公司,物流园区业态山东鑫建物业发展有限公司,城市环卫业态湖南美中环境生态科技有限公司(「美中环境」)以及综合体业态华熙鑫安(北京)物业管理有限公司等公司,并均取得了积极的投后整合效果。但总体上自2022年以来,由于外部环境的持续扰动以及公司内部更审慎的风险管控要求,我们大幅减少了并购项目的数量。2025年上半年,我们未进行任何项目的并购。
      由于我们坚持战略并购的纪律性原则,历史上我们并购的所有项目均实现了与我们的良好融合,均达成业绩要求指标,预计现有收购及整合公司在未来将能够实现较好业务运作并实现较好的业绩贡献。
      (1)包括由旭辉集团独家开发的物业及由旭辉集团与其他物业开发商共同开发的物业(旭辉集团于该等物业中持有控股权益)。
      (2)指由独立于旭辉集团的第三方物业开发商独家开发的物业以及由旭辉集团与其他物业开发商共同开发之物业(旭辉集团于该等物业中并无持有控股权益)。
      强化综合性物业管理服务供应商地位
      我们管理住宅及非住宅物业等多种业态。我们在管理非住宅物业方面积累了非常丰富的经验,包括办公大楼、商场、工业园区、医院及学校等。同时,随着非住宅市场进一步开放,我们获得了更多参与该市场招投标及扩大市场份额的机会。我们抓住市场机遇在非住宅市场进入了更为细分的板块,例如大型企业总部大楼、高速公路服务站、地铁轨道交通、景区旅游点及工业展览中心。我们将以获得的项目作为建立基准的基石,继续在当地市场实现渗透,从而实现当地市场密集度的提升。虽然住宅物业项目所产生的收入已占并将继续占据我们物业管理收入较大部分,但我们正努力使我们的服务供应多样化,在非住宅领域有更精细化及专业化的发展。于2025年6月30日,非住宅物业占我们在管建筑面积约39.2%。
      下表载列于所示日期按物业于开发时的不同类型划分的在管总建筑面积以及分别截至2025年及2024年6月30日止六个月由此产生的物业管理服务收入明细:
      包干制和酬金制
      我们一般考虑多种因素来定价我们的服务,如住宅社区的特征及位置、我们的预算、目标利润率、业主及居民状况和我们服务的范围及质量。我们主要按包干制收取物业管理费,少部分按酬金制收取。
      下表载列所示日期我们按收入模式划分的在管总建筑面积以及分别截至2025年及2024年6月30日止六个月产生自物业管理服务的收入明细:
      社区增值服务
      于本期内,在宏观经济恢复不及预期以及中国物业市场疲软的挑战下,多种社区增值服务受此影响艰难推进,同时我们在社区增值服务发展上更加聚焦,并放弃部分低毛利率及可持续性较差的业务。于本期内,来自社区增值服务的收入约人民币396.4百万元,较截至2024年6月30日止六个月约人民币399.4百万元减少约0.8%。
      推动社区增值服务快速发展,构建增值服务发展体系是本集团重要的战略发展方向之一。我们坚持「有所为、有所不为」的理念,针对社区业主的需求,开发适合的增值服务产品,以推动社区增值服务收入的增加。
      随着我们服务范围的扩大,我们在社区增值服务方面拥有了更为成熟的经验,并不断优化升级人才队伍。我们持续深化对社区场景和服务目标群体的研究,从需求识别、产品和服务设计、渠道和供方选择、营销计划制定等多个维度进行推进。尽管社区增值服务发展遭遇宏观经济的多重压力,面临着各种挑战,但社区增值服务仍在不断努力推进。未来本集团将持续遵循推动社区增值服务收入提升的战略,不断提升服务质量,实现更加可持续的发展。
      我们认为有多方面原因造成当前社区增值服务的发展进入瓶颈期,但持续把握优质客户的服务需求,通过更强的服务黏性,创新性的将产品服务化,持续努力,我们仍会收获社区增值服务的春暖花开。
      目前,我们的社区增值服务包含家居生活服务、停车位管理及租赁服务、物业经纪服务及公共区域增值服务四大类。下表载列分别截至2025年及2024年6月30日止六个月社区增值服务的收入明细:
      (1)其主要包括房屋装修、房屋局部改造、拎包入住等房屋交付阶段装修服务内容;上门维修、家政清洁、房屋打理、二次装修、社区团购等面向成熟社区阶段的服务;以及社区设施及设备维修、保养及翻新类专项服务。
      (2)其主要包括租赁及管理停车位所得费用。
      (3)其主要包括有关公寓及停车位的代理销售与代理租赁服务。
      (4)其主要包括有关租赁及管理公共区域之服务收入。
      对非业主的增值服务
      我们向非业主提供增值服务,包括以案场管理服务为主的协销服务(服务的内容主要为案场提供保安、清洁、绿化、礼仪接待等服务)、额外专项定制服务、前期规划及设计谘询服务、房修服务以及交付前检验服务,将物业管理的专业服务向物业开发的前端延展,该等非业主大部份为物业开发商。
      于本期内,对非业主的增值服务的收入较截至2024年6月30日止六个月的人民币356.6百万元减少约24.4%至约人民币269.6百万元,主要由于中国房地产市场疲软所致。我们对提供非业主增值服务更为谨慎,并退出部分预期收益相对较低的服务项目。
      的收入明细:
      城市服务
      随着社会治理的不断发展,以及机关后勤服务社会化的推进,本公司根据市场需求和「大物业」战略的发展方向,逐步从传统的住宅物业领域扩大至非住宅领域,并延伸至城市服务运营层面。自2020年以来,我们积极探索积累了城市服务经验。同时,通过2021年对美中环境的并购,进一步提升了我们在城市服务方面的专业能力。
      在上市初期,我们提出了「用心构筑美好生活」的公司使命。随后于2020年,我们首次发布了公司的愿景,旨在成为「客户首选的智慧城市服务品牌」。经过持续的探索和研究,我们将公司城市服务定位为三个方向:
      (i)城市市政服务管家:专注于环卫绿化和老旧社区改造服务;
      (ii)城市资产经营助手:致力于城市闲置空间和片区资源的有效管理;及
      (iii)城市未来发展的合作伙伴:参与智慧城市建设,成为城市发展的重要参与者。
      我们已成为一家涵盖城市服务业务的物业管理公司,并将不断努力实现公司使命和愿景,为客户提供优质的智慧城市服务。

业务展望：

自2022年行业进入深度调整期以来,我们面对宏观经济压力与市场竞争加剧,但我们始终坚定信心、稳中求进。作为一家综合型物业管理企业,我们秉持「用心构筑美好生活」的理念,积极响应政府号召参与社区共建,深度融入城市基层治理,为业主提供更智慧、更高效的居住和工作环境。尽管当前复苏动力仍显不足,我们密切关注政策导向和市场需求变化,灵活调整经营策略,持续推动服务质量升级与管理精细化。2025年下半年,管理层将带领团队锐意进取,加快实现公司中长期战略目标,践行「用心构筑美好生活」的使命,为用户创造持续价值。
      高质量发展引领,稳步拓展业务规模与区域布局
      我们将以高质量发展为导向,稳步扩大管理面积与服务类型,推动规模化与密度提升同步发展。为此,我们正持续优化市场拓展体系与标案能力,建立更精准的项目评估机制,提升竞标成功率,进一步扩大头部项目储备,争取更高端的物业资源。
      我们将重点深耕长三角、粤港澳大湾区、京津冀等人口集中与经济活跃区域,逐步实现百城布局和区域集约化经营。在服务品类上,我们也将不断扩展非住宅业务,尤其关注商业综合体、医疗康养、物流园区、城市公建等高潜力板块,抓住城市运营社会化的机遇,构建多元物业服务矩阵。
      同时,依托本集团品牌优势与交付实力,我们将持续深化与国有建设平台、城市投资公司和优质房企的战略合作,拓展「代建+代运营」及「政府+市场化」融合模式,在城市更新、旧改项目、保障性住房等方向实现突破。
      提升多元增值服务能力,打造全链条服务体系
      面对客户需求日益多样化的现状,我们正积极完善前介谘询、施工巡检、交付验收、房修管理等服务模块,提升整体解决方案交付能力。这将进一步巩固我们在非业主增值服务市场中的专业优势,形成新的增收来源。在向开发商提供延伸服务方面,我们正推动服务从单一管理向全链条管理转型,并实现更大的价值共创。此外,我们也将探索为中小型地区物业公司提供管理输出与数智化改造服务,透过品牌赋能与运营支持,实现从「物业管理商」向「物业解决方案提供者」的角色转变,进一步拓宽业务边界。
      深耕社区增值服务,打造业主全场景生活生态圈
      社区增值服务仍将是我们「做大做强平台、做优做透生态」的战略核心。我们将进一步强化业务单元化模式,优化业主服务条线独立运营,让团队更聚焦、更灵活,推进商业模式在局部试点成熟后的复制与扩张。在品类上,我们将重点围绕业主高频、刚需场景持续迭代服务,如社区家政、空间改造、适老化改造、邻里商业、社区直播带货等,打造覆盖「人、物、空间」的全生命周期服务体系,提升平台触达能力与商业变现能力。我们将以「深服务、轻资产、强黏性」为社区运营战略方向,持续挖掘潜在市场需求,实现服务营收的可持续增长。
      人才与组织升级双驱动,打造强执行力团队
      面对服务专业化与经营复杂化的双重要求,我们将持续优化人才结构与组织机制。透过「永动力」校园招聘与社会人才引进双轮驱动,构建稳定、高效、专业的基层与中层骨干团队。对于高级管理团队,我们将坚持「腾笼换鸟」策略,聚焦价值观一致、执行力强、拥有系统思维的经理人,形成愿景共识与战略执行合力。
      针对中层,我们将建立基于业务单元的职能赋能与轮岗机制,全面提升其经营理解力与资源整合能力。在组织建设上,我们将进一步推动扁平化改革、提升跨部门协同效率,强化「结果导向、责任到人」的文化,激发团队动能,提升整体组织韧性与反应速度。
      全面投入技术与智慧运营,打造数字驱动型企业
      科技将是驱动我们未来增长与效率变革的核心引擎。我们将持续加大对智慧科技公司的投资与研发投入,强化人工智能、物联网、大数据在物业管理服务场景的融合应用。在系统建设方面,我们将全面升级内部管理系统、财务数据平台、人力云、合同管理云等基础架构,构建横跨财务、人事、运营、合同、采购的数据底座,提升管理效能与风险可控能力。
      我们亦计划建成集智慧中控、数据决策、远程协同于一体的「集中指挥中心」,实现对城市级项目的集中运营与实时监控,并同步推进AI化管理工具在各基层项目的应用,减少重复人力投入,提升数字化运营水平。我们坚信,通过技术创新与流程再造的融合,将全面推动物业管理行业从「人治」走向「数治」,为用户带来更加智慧、高效、安全的现代化物业管理体验。

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