太古地产（01972.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期太古地产（01972.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

二零二五年上半年来自投资物业的经常性基本税前溢利减少,主要是香港办公楼租金收入下跌所致。办公楼市场仍具挑战,空置率高企和新增供应为租金带来下行压力。尽管面对这些挑战,我们的办公楼物业组合依然坚稳,出租率保持稳定,租户续租率强劲。太古坊二座及太古广场六座出租进度良好,显示企业对优质办公空间的需求持续殷切。
      香港零售市道偏软,主要受出境旅游、消费习惯改变以及美国关税导致经济不明朗所影响。尽管如此,太古地产旗下商场的出租率和人流均维持高水平,有赖我们针对性地优化商户组合、会员计划,以及一系列体验式活动吸引本地顾客和旅客。
      中国内地方面,随着政府推出更多提振措施,二零二五年上半年零售销售额回稳。政府一系列的政策放宽下,包括免签证入境中国内地和增值税退税计划,均加强了消费者信心。尽管期内公司旗下部份商场进行升级工程令营运受阻,整体人流继续录得升幅,反映太古地产旗下商场作为顾客首选消费热点的吸引力。
      我们与租户的紧密合作关系,让我们以竞争优势在不同物业组合内打造独特消费体验,最近一大亮点是与路易威登于上海兴业太古汇打造的崭新地标‘路易号’,于上海以至全国掀起热潮。为满足高端零售需求不断增长,三里屯太古里北区即将换上新貌,多个奢侈品牌的新店经已在商场亮相,更多新店将会于下半年登场。在二零二七年全面升级计划完成前,商场将会逐步展现更多零售概念。
      香港方面,在利率下调及按揭措施逐步放宽后,住宅销售渐见增长动力,惟市场信心及置业气氛恢复仍需时。此外,我们在中国内地首个住宅项目上海陆家嘴太古源源邸的销售十分理想,两批预售单位反应极佳,足见位置优越的优质住宅物业需求持续。
      东南亚方面,雅加达Savyavasa已预售项目超过百分之四十的可销售面积,反映高尚住宅物业于当地需求不断增加。我们在区内发展中的住宅项目势头良好。公司旗下位于香港的酒店的复苏步伐较预期为慢,而中国内地的酒店表现不尽相同,由集团管理位于美国的迈阿密东隅酒店表现持续理想。迈阿密文华东方酒店已于五月关闭以作重建。
      出售资产强化物业组合
      太古地产成功的资本流转策略继续支持我们雄心勃勃的增长计划。二零二五年第二季,我们完成出售迈阿密Brickell City Centre商场、车位及毗邻商场空置地块的权益,售价约七亿六千万美元,收益将会重新投放至港币一千亿元投资计划,以支持包括发展住宅买卖项目之机遇,包括正在规划中、位于迈阿密的文华东方酒店式住宅项目。

业务展望：

展望未来,我们继续专注在核心市场推进港币一千亿元投资计划。虽然外部环境变化不定,但我们喜见多个主要行业呈现复苏和坚稳的迹象。
      在香港,办公楼的需求预料会持续疲软。然而,在首次公开招股市场日趋活跃下,我们收到有关租赁的查询有所增加。在企业追求优质办公楼的趋势下,租户要求拥有顶尖的可持续发展认证和设施齐备的高规格办公楼,太古广场及太古坊因稳占有利定位而受惠。我们估计此类租户的需求有助支持租务表现,尤其是现时资本市场回稳和商界信心改善。
      受到出境旅游及消费者习惯改变影响,香港零售气氛依然审慎。然而,我们旗下商场持续吸引人流,主要由于我们精心设计的商户组合,并且推出针对性的市场推广计划和会员计划。此外,我们持续加强核心物业组合,当中二零二五年五月落成启用的‘金钟二桥’大大提升了太古广场以至整个金钟区的通连度。
      在中国内地,受惠政府扩大提振措施以及消费信心改善,零售销售期内表现坚稳。奢侈零售依然是主要增长动力,多个一线品牌进驻太古地产旗下商场,进一步巩固了其作为高端零售体验热点的地位。
      我们预期市场逐渐复苏,零售商中长期展望维持审慎乐观。优质零售楼面的需求有上升趋势,时尚生活、消闲及运动品牌尤其希望扩展门店,以及为顾客提供独特体验和与别不同的零售概念。奢侈品牌在北京、成都及上海等城市开店选址都会维持严谨;广州预期继续稳定。我们旗下商场的品牌组合多元化,再配合精心制订的租户策略,让我们可以准备就绪吸纳不断变化的消费需求,推动业务长期增长。
      我们的港币一千亿元投资计划涵盖多项中国内地发展中的大型发展项目,包括位于上海的陆家嘴太古源和前滩太古里扩建项目、西安太古里、广州聚龙湾太古里、北京太古坊及三亚海棠湾度假式零售项目。这些项目反映太古地产矢志打造充满活力及高质素的都市环境,亦充份显示我们对中国内地的长期基本面的信心。
      香港住宅买卖组合方面,随着市场气氛改善和多项利好政策,我们多个新住宅发展项目预期会获得关注,包括深水湾道六号两座高尚独立屋和柴湾海德园。我们预期在本地买家及中国内地买家需求上升支持下,住宅价格及需求中长期均会向好。
      中国内地一线城市优质住宅需求预期于短期内维持强劲,上海陆家嘴太古源源邸销情强劲,反映位置优越的高尚住宅持续受买家欢迎,长远而言北京及上海豪宅市场可望稳定发展。
      东南亚城市化、中产阶级日益壮大,及高级住宅供应有限,继续支持当地豪宅市场需求。雅加达、胡志明市和曼谷等市场预期转趋畅旺。我们在东南亚选择性地扩展业务的策略开始获得成果,曼谷无线电路的最新顶级豪宅项目突显我们对东南亚长远发展潜力充满信心。
      在迈阿密,尽管近期市场不明朗,但住宅市场展望依然向好,皆因佛罗里达州气候宜人,还有良好的税制,以及作为连接拉丁美洲的门户城市等优势。
      我们持有或以协议形式管理的酒店组合正在扩展,现已落实以第三方管理合约模式在东京、北京、深圳、上海和西安发展五个新项目,这将会加强旗下酒店业务的版图,及进一步实践我们致力为客户提供独特礼宾服务体验的承诺。
      凭藉一系列发展中的项目,策略性的资本配置及专注于优质的业务营运,我们已经准备就绪,能够在竞争激烈的市场中稳健前行,并为股东创造长远价值。
      可持续发展、创新和社会参与
      我们提前达成二零三零年可持续发展成为行业全球领导者的目标,目前正着手制订二零五零年可持续发展愿景,将会专注社区营造、创新及策略性伙伴协作,并一如既往,继续热心参与社区。
      公司的企业义工队太古地产爱心大使计划积极扩展至办公楼和零售租户,务求为社区持续带来正面影响。二零二五年爱心大使计划举办的年度‘书出爱心十元义卖’活动共动员超过七千名义工参与,筹得超过港币一百三十七万元善款支持本地多个慈善计划。
      青年展能继续成为我们社区营造策略的重点。太古地产PlacemakingAcademy(SPPA)自推出以来不断发展,现已成为公司的旗舰计划,参与的大学生和中学生可亲手设计及落实太古地产一年一度的社区节庆活动‘白色圣诞市集’。二零二五年白色圣诞市集筹备工作现已展开,今年将为SPPA成员安排更多以创造社会效益为主题的对外活动和大师班。
      我们亦致力加快数码转型,在不同业务范畴推动创新。透过创新推动家Innovation Accelerator(IA)计划等举措及数码培训课程,我们正积极培训团队,使其具备创新思维和实践推动变革的能力。我们同时亦启动多个生成式人工智能项目,目前正分阶段试用及扩大规模。这些锐意创新反映我们致力建构更智能及灵敏的环境,提升营运灵活度及客户体验。
      未来展望
      尽管二零二五年上半年外围环境充满挑战,我们团队持续作出贡献,为我们的核心市场带来坚稳的业务
      表现,并成功推进港币一千亿元投资计划下的主要项目,以及强化我们推动社区营造和可持续发展的愿景。
      展望二零二五年下半年,我们对旗下优质物业组合依然充满信心,亦相信我们有能力实现未来的机遇,继续为持份者创造长远价值。
      我衷心感激股东和合作伙伴长期支持,我亦希望借此感谢太古地产全体同事展现专业精神,竭尽所能作出宝贵贡献,他们的不懈奉献是公司成功的基石。

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