远东发展（00035.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期远东发展（00035.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

1.物业分部
      本集团物业分部包括物业发展及物业投资。
      物业发展
      本集团拥有多元化之住宅物业发展项目组合,项目遍布澳洲、英国、香港、新加坡、马来西亚及中国内地,皆侧重于大众住宅市场。本集团强劲的地区多元化发展降低波动性,使本集团可善用不同物业周期所带来之优势。本集团已于该等市场分别成立实力雄厚之当地团队,让本集团识别趋势及物色最具吸引力之机遇,以进行物业发展。本集团亦积极寻求与业主共同进行重建之机会,例如与曼彻斯特市议会(「曼彻斯特市议会」)及特拉福德都会区议会建立之伙伴关系。该等土地收购策略产生之土地储备策略令本集团之发展项目享有相对较低之土地成本基础,并减少资金闲置情况。于二零二五年三月三十一日,发展中物业之累计应占预售价值及未入账已订约销售总额约为港币8,900,000,000元。大部分预售所得款项于相关项目落成前不会在本集团之综合损益表反映。

业务展望：

于二零二五年财年下半年,本集团表现较二零二五年财年上半年大为改善,经调整净资产负债率((i)非公认会计原则财务计量)下降至二零二五年三月三十一日之67.6%,反映策略举措行之有效且变现非核心资产及业务顺利执行,从而产生现金流入,重申本集团严格削减债务之承诺。本集团借助多元化投资组合、稳固财务状况及积极资产优化策略,致力推动可持续发展。展望未来,凭藉稳健的收益储备、流动资金增加及向关键市场扩张,本集团已准备就绪把握新兴机遇。
      香港之柏蔚森及英国曼彻斯特之VictoriaRiverside等物业发展项目已接近完工,并预期于二零二六年财年交付。计划于二零二六年财年落成项目之预期应占开发总值约为港币12,000,000,000元,为去杠杆化提供稳健收益来源及可观现金流量。
      于二零二五年三月三十一日,本集团累计应占预售价值及未入账已订约销售额维持于约港币8,900,000,000元。继成功推出曼彻斯特之RedBankRiverside–Falcon、香港之柏蔚森、曼彻斯特之RedBankRiverside–Kingfisher及墨尔本之640BourkeStreet,市场反应热烈,巩固本集团之近期至中期收益储备。视乎市况,本集团可能于二零二六年财年在香港推出西营盘项目。
      此外,本集团于上海宝山区之长租公寓发展项目已竣工,预期于二零二五年底开始租赁营运,为本集团提供新现金流入来源,并进一步巩固其财务状况。
      于布里斯本,成本上升及需求畅旺使本集团就Queen’sWharfResidences(第五座)修订协议及上调定价。该上调提升项目价值,使之符合市场趋势,并提升即将推出之Queen’sWharfResidences(第六座)之长远前景。
      本集团经常性收入业务持续扩展,其旗舰酒店香港启德帝盛酒店于二零二四年九月开始试业,正处于发展阶段。此外,启德帝盛酒店毗邻启德体育园,地理位置优越,随着于二零二五年三月开始举办大型盛事,将受惠于旅客流量增加。预期该酒店之收益贡献将于二零二六年财年及之后渐趋稳定及实现。
      本集团将于未来12个月内推出两间酒店(包括伦敦之DorsettCanaryWharf及DaobyDorsettNorthLondon),进一步扩展酒店组合。于新增该等地标性酒店后,本集团预期该等酒店资产将带来经常性收入。
      本集团继续执行其出售或逐步淘汰表现不佳或到期资产之策略,并获取管理合约以转向轻资产模式,同时降低杠杆。数码转型投资将进一步提升使用者体验及业务之营运效率。
      在博彩业方面,PalasinoGroup正积极探索增长机遇,以扩大其据点至亚洲,并计划于二零二六年财年或二零二七年财年上半年在捷克米库洛夫开设新娱乐场。
      本集团投资之QWB项目于二零二四年八月试业,尽管产生前期开支,但预期可带来长期价值。本集团对QWB项目之稳健增长前景仍然充满信心,且在布里斯本举行之二零三六年奥运支持下,预期将带动旅游需求及经济扩张,令该发展项目受惠良多。
      本集团继续就涉及其合营伙伴及TheStarEntertainmentGroup之策略资产置换落实最终协议。该等策略行动确保继续完善资产组合及长期增长潜力。
      本集团已采取审慎措施增强其财务状况,在债务削减以及策略性变现非核心资产及业务以产生现金流入方面取得重大进展。本集团亦正评估酒店重估盈余之潜在资本化,此举可能提供额外财务灵活性。
      于二零二五年财年,本集团计提重大减值,反映审慎之财务调整。展望未来,预期该等措施将为加强未来业绩奠定基础,确保本集团为把握可持续增长作好准备。此外,预期涉及非核心资产及业务之交易将于二零二六财年完成,并确认为溢利,进一步降低杠杆比率及提高财务稳定性。
      维持稳健之财务状况仍是本集团之首要考虑。透过严谨资本分配、完善投资组合及变现非核心资产,本集团预期即将完成之项目将带来可观现金流入,为削减债务及改善杠杆比率提供支持。尽管经济前景仍然未明,本集团依然奉行警惕方针,凭藉其多元化业务模式应对挑战,把握策略机遇,并推动长远价值创造及提高财务韧性。
      非公认会计原则财务计量
      为补充根据香港财务报告准则编制之本集团综合业绩,本公告已呈列经调整现金溢利、经调整现金溢利率、经调整毛利、经调整毛利率、经调整股东应占资产净值、经调整每股资产净值、经调整资产总值、经调整净资产负债率、经调整权益总额、经调整收益及经调整物业发展之收益之非公认会计原则财务计量。本公司管理层认为,非公认会计原则财务计量通过剔除若干非现金项目以及非经常性活动及少数股东权益之若干影响,为投资者提供更清晰之本集团财务业绩,以及评估本集团策略营运业绩之有用补充资料。尽管如此,使用该等非公认会计原则财务计量作为分析工具有其局限。该等未经审核之非公认会计原则财务计量应被视为根据香港财务报告准则编制之本集团财务业绩分析之补充,而并非替代分析。此外,该等非公认会计原则财务计量之定义可能有别于其他公司使用之类似词汇。
      经调整现金溢利指扣除下述项目前并就少数股东权益作出调整之本公司股东应占(亏损)╱溢利:(i)投资物业之公平值变动(除税后);(ii)按公平值计入损益(「按公平值计入损益」)之金融资产之公平值变动;(iii)出售按公平值计入其他全面收益(「按公平值计入其他全面收益」)之债务工具之亏损;(iv)衍生金融工具之公平值变动;(v)应收贸易账款于预期信贷亏损(「预期信贷亏损」)模式下之已确认减值亏损;(vi)按公平值计入其他全面收益之债务工具于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损;(vii)待售物业减值亏损;(viii)应收一间合营公司款项之减值;(ix)分占一间联营公司及一间合营公司确认之减值亏损;及(x)折旧及减值。我们认为,上述项目不能反映我们于呈报期间之经营表现核心现金溢利。
      经调整现金溢利率指经调整现金溢利(定义见上文)除以收益,该溢利指扣除下述项目前并就少数股东权益作出调整之本公司股东应占(亏损)╱溢利:(i)投资物业之公平值变动(除税后);(ii)按公平值计入损益之金融资产之公平值变动;(iii)出售按公平值计入其他全面收益之债务工具之亏损;(iv)衍生金融工具之公平值变动;(v)应收贸易账款于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损(拨回);(vi)按公平值计入其他全面收益之债务工具于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损;(vii)待售物业减值亏损;(viii)应收一间合营公司款项于预期信贷亏损模式下之已确认减值亏损;(ix)分占一间联营公司及一间合营公司确认之减值亏损;及(x)折旧及减值。我们认为,上述项目不能反映我们于呈报期间之经营表现核心现金溢利率。
      经调整毛利指扣除折旧前之毛利,不包括香港财务报告准则第16号项下之租赁物业折旧。我们认为,上述项目不能反映我们于呈报期间之经营表现核心现金溢利。
      经调整毛利率指经调整毛利除以收益,经调整毛利指扣除折旧前之毛利,不包括香港财务报告准则第16号项下之租赁物业折旧。我们认为,上述项目不能反映本集团于呈报期间之本集团经营表现核心现金溢利率。
      经调整股东应占资产净值指将酒店重估盈余入账后之本公司股东应占权益,而酒店重估盈余分别基于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日进行之独立估值(除了墨尔本帝盛酒店之估值于二零二三年十一月进行),并无于本集团之综合财务报表确认。我们认为,酒店重估盈余调整为本集团之资产价值带来更具意义及有用之资料。
      经调整每股资产净值指就酒店重估盈余作出调整后按经调整股东应占资产净值分别除以于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日之已发行股份数目得出,而酒店重估盈余基于二零二五年三月三十一日进行之独立估值(除了墨尔本帝盛酒店之估值于二零二三年十一月进行),并无于本集团之综合财务报表确认。我们认为,酒店重估盈余调整为本集团之资产价值带来更具意义及有用之资料。
      经调整资产总值指将酒店重估盈余入账后之资产总值,而酒店重估盈余分别基于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日进行之独立估值(除了墨尔本帝盛酒店之估值于二零二三年十一月进行),并无于本公司之综合财务报表确认。我们认为,酒店重估盈余调整为本集团之资产价值带来更具意义及有用之资料。
      经调整权益总额指包括二零一九年永续资本票据在内之权益总额,并于将酒店重估盈余入账后得出,而酒店重估盈余分别基于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日进行之独立估值(除了墨尔本帝盛酒店之估值于二零二三年十一月进行),并无于本集团之综合财务报表确认。我们认为,酒店重估盈余调整为本集团之资产价值带来更具意义及有用之资料。
      经调整净资产负债率指债务净额(银行贷款、票据及债券总额减去投资证券、有限制银行存款、金融机构存款、银行结余及现金)与经调整权益总额(包括二零一九年永续资本票据)之比率,并于将酒店重估盈余入账后得出,而酒店重估盈余分别基于二零二五年三月三十一日及二零二四年三月三十一日进行之独立估值(除了墨尔本帝盛酒店之估值于二零二三年十一月进行),并无于本集团之综合财务报表确认。我们认为,酒店重估盈余调整为本集团之资产价值带来更具意义及有用之资料。

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