明源云（00909.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期明源云（00909.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

一、行业现状与趋势
      1.政策推动住宅市场回稳,数字化需求逐步恢复
      二零二四年,中国商品房累计销售面积9.7亿平方米,同比下降12.9%;累计销售额为人民币9.7万亿元,同比下降17.1%。房屋新开工面积7.4亿平方米,同比下降23.0%。政策方面,中央政府通过降低交易成本、取消限购限贷等措施激活市场流动性。二零二四年九月中央政治局会议提出「促进房地产市场止跌回稳」,有效提振市场信心。在政策影响下,二零二四年第四季度中国商品房累计销售额为人民币2.8万亿元,同比增长1.1%,市场出现阶段性企稳信号。
      二零二五年是国家「十四五」规划收官之年,房地产政策预计将延续宽松的导向。随着货币化安置、100万套城中村改造等政策措施的持续推进,新房销售数据有望进一步回暖。对于住宅开发商而言,政策窗口期将成为加速去化的重要契机,同时也将带动相关领域的数字化需求回升。
      2.不动产存量时代渐进,数字化需求保持旺盛
      中国不动产市场经历三十载高速发展周期,正实现从增量开发向存量运营&管理的历史性跨越。二零二四年四月,中共中央政治局会议提出「统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施」,各地政府随即出台存量资产盘活方案,围绕老旧社区改造、低效商业空间重塑及智慧产业园升级等领域提出多种形式的盘活举措。二零二四年七月,国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》,扩充不动产类型并提供更灵活的首发及扩募机制,为更多存量不动产的翻新、改造或重新利用提供资金支持。
      在政策持续赋能下,未来中国城市化发展将更多依赖对存量不动产的翻新、改造,同时为存量不动产交易、运营&管理业务带来潜在的增长空间。中国不动产开发商将愈发重视不动产运营&管理能力,以确保不动产项目保值增值,数字化工具是提升运营&管理能力的有力武器,相关数字化工具需求有望在未来持续增长。
      3.海外市场空间广阔,提供更多增长机会
      作为国民经济支柱型产业,不动产行业在不同经济体的发展阶段呈现出显著差异。在发达国家市场,不动产行业已进入存量交易及运营管理阶段,而在大部分发展中国家市场,不动产市场尚处于开发建设为主的增量开发建设阶段。
      以日本为例,二零二三年不动产行业增加值占其GDP约11%,增加值主要来自存量不动产交易与租赁业务。据日本国土交通省统计,二零二一年日本不动产企业约有36.8万家,中介及租赁管理类企业数量占比超过75%。随着日本政府推行数字转型(DX)战略及《电子契约法》对电子合同效力的确认,加之人口老龄化带来的用工成本上升,日本不动产企业对数字化工具的需求持续增长。
      与之相比,以印尼为代表的发展中国家目前正处于不动产开发建设阶段,城市化进程与人口红利双轮驱动不动产市场高速发展。中金公司报告指出,作为全球第四大人口大国,印尼在二零二三年的城市化率仅为21.7%,未来提升空间巨大。受益于其经济与人口增长,印尼不动产开发投资额持续增长,企业开发管理规模快速发展,传统管理模式难以应对规模化挑战,数字化管理系统的需求正逐步释放。
      面对海外不动产市场的发展机遇,公司将依托在国内深耕不动产数字化领域所积累的技术能力与全场景产品矩阵,结合海外市场的差异化需求,积极拓展更多市场机会。
      4.AI技术推动SaaS产品升级,带来更多增长机会
      二零二五年一月,中国科技厂商深度求索推出DeepSeek-R1开源大模型,凭借高推理性能及低调用成本,DeepSeek-R1在全球开发者社区掀起生产力重构浪潮,推动AI技术加速普及。对于SaaS行业而言,AI大模型可以显著增强SaaS产品的智能化水平,通过自动化分析数据与自然语言处理等能力,SaaS产品将能实现更多元的互动模式与功能,为企业客户提供更深入的业务洞察。传统的工具型SaaS产品将逐渐升级为具备语音控制、智能客服、预测性决策能力等综合功能的智能体,提升用户的使用黏性和附加值,为SaaS厂商创造更多商业价值和增长机会。
      相比通用型SaaS厂商,垂直类SaaS厂商对特定行业的痛点有更深刻的理解,能精准定位与挖掘高价值业务场景,还拥有大量行业专属数据资产,这些数据资产经过清洗、标注与训练后,可以与基础大模型结合形成「基础大模型+领域knowhow」的行业专属解决方案,为客户提供更具针对性与实用性的服务。未来能够率先构建「人机协作能力」,并且深耕垂直行业knowhow的企业,将在这场变革中获得结构性增长机会。
      在此背景下,公司于二零二四年依托不动产行业大数据开发专用大模型,聚焦不动产营销推出多款商业化AI产品,签约额增长迅速。公司将加速拓展不动产各业务场景的AI化应用,升级SaaS产品功能与服务,提供更完善的智能化解决方案,持续驱动业务增长。

业务展望：

中国商品房销售额从二零二一年的人民币18.2万亿元持续下跌至二零二四年的人民币9.7万亿元,公司业务在这剧烈的行业变局中受到显著冲击。过去三年,公司采取一系列积极举措迅速应对行业变化,使得二零二四年经营亏损大幅改善,人效持续提升,成功度过最艰难的时刻。同时,公司近两年在海外业务布局与AI产品创新方面取得实质性突破。展望未来,公司将在巩固国内市场并恢复合理盈利的基础上,持续加码AI领域创新,积极拓展潜力巨大的海外市场,推动公司业务实现新一轮的持续增长与规模化盈利。在二零二五年,公司将重点落实以下战略:
      1.国内市场战略聚焦,改善公司盈利能力
      1.1聚焦做好核心产品,提高产品收益率。公司将围绕市场收入体量、产品成熟度等关键维度,精简本地化部署软件和项目建设等产品线。二零二五年公司在国内产品战略中将优先聚焦「AI+不动产营销」、「资产管理&运营」等高潜力领域,确保资源投入与战略目标高度一致,全面优化和提升产品线收益率。
      1.2聚焦国企+优质民企客户,提供差异化解决方案。例如,为国企客户提供基于信创体系下的投建营方案,助力其完成业务管理系统的国产化替代;针对不同经营重心的国企平台公司客户,提供垂直业态的解决方案,以帮助客户实现业务目标并构建良性合作模式。通过深度服务优质客户,持续提升客户服务满意度及客单价水平,降低边际服务成本,最终改善公司整体利润水平。
      2.加大营销及研发投入,实现国际市场的全面破局
      2.1在成立新加坡子公司的基础上,二零二四年公司陆续在马来西亚、日本等地成立海外子公司并组建本地化团队。同时,公司在上述区域成功拓展多个本地营销及交付合作伙伴,签约多家当地不动产客户,累计签约金额近千万人民币,部分项目已经成功完成交付。
      2.2目前公司已建立覆盖东南亚、日本及中国香港三个区域市场的本地化团队。二零二五年公司将在这三大区域积极拓展市场并发展各类伙伴,并结合各区域数字化需求持续迭代产品,重点发展AI+╱AIOT类的SaaS产品。此外,公司将积极探索在中东、北美等海外市场的发展机会,寻找潜在的合作和突破口,稳步扩大公司在国际市场的布局。
      3.加快「AI+SaaS」产品创新,打开业务增长空间
      3.1优先「AI+营销」产品推广,公司目前已推出多款应用于不动产营销领域的商业化AI产品,帮助客户实现营销业务的降本提效。由于营销业务直接关系到客户的收入增长,产品效果和投资回报率更易量化,客户对不动产营销AI产品的付费意愿更强。下一步公司将优先布局「AI+营销」领域,推动相关创新产品研发,实现业务收入的快速增长。
      3.2探索「AI+管理」商业化机会,公司已借助AI技术成功运用于合同录入,合同审查、价格审批等管理业务场景,帮助企业客户实现降本提效。下一步公司将深度挖掘不动产建设、资产管理领域的AI应用价值,推动「AI+管理」场景的商业化产品落地,为公司获取更多业务增长空间。
      3.3推动AI产品优先出海,凭借在国内不动产行业实践中形成的知识壁垒,结合国内大模型成熟的工程能力和边际成本优势,公司可为海外市场客户提供更具性价比的AI产品与服务。二零二五年,公司将优先推动AI产品出海,重点推出AI+╱AIOT类的SaaS产品,扩大国际市场份额。
      4.优化资源人才配置,实现经营能效升级
      4.1高效利用研发资源,公司将采用更为严格的项目管理措施,构建精细化的资源分配与监督体系,确保研发资源集中投向高成长潜力、市场前景广阔且与中长期战略高度契合的领域,避免资源的分散或低效使用,最大化资源投入的产出效益。
      4.2持续优化人才结构,通过扩大校园招聘及跨界人才池的建设,引入和培养更多具备高素质、年轻化、复合型的专业人才。同时,完善公司内部人才流动体系,鼓励员工在不同部门间交流合作,充分挖掘人才潜力,提升组织专业能力与整体效能,为公司长期发展提供强有力的人才支撑。
      4.3推进AI工具的深度应用,各部门全面使用AI工具并将其作为日常工作的基本规范。公司将定期举办AI工具使用培训工作坊,帮助员工快速掌握AI技术,提升专业能力。同时,建立跨部门交流机制,推动AI工具使用经验的共享与落地实施,实现AI技术与具体业务场景的深度融合。通过AI技术的普及和规范化使用,推动公司向更加数字化和高效的未来迈进。

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