合景悠活（03913.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期合景悠活（03913.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2024年,中国物业管理行业面临市场增速放缓、成本上涨、服务升级需求提升等挑战。行业整合加剧,政策监管趋严,物业管理企业需提升运营效率、深化智慧物业应用、优化成本控制,同时拓展增值服务,增强核心竞争力。过去一年,本集团通过精细化管理,推动服务升级与结构转型,提升业主满意度,确保在行业调整期保持高品质发展,巩固市场地位。
      住宅物业分部稳中有升
      截至2024年12月31日止年度,本集团住宅物业分部实现收入约人民币1,769.2百万元,同比增长约1.4%。在中国房地产行业承压的背景下,本集团的在管住宅物业销售办事处数目减少,导致预售管理服务及增值服务收入下降,但是住宅物业管理服务收入稳中有升,同比增长9.2%,主要得益于截至2024年12月31日止年度,本集团在管项目规模稳步扩大及服务质量持续提升,进一步增强了本集团的品牌声誉并提高了市场对本集团服务的需求。于截至2024年12月31日止年度,本集团通过市场化拓展获取新增管理项目,同时加强存量项目管理,优化运营效率,提高业主满意度,带动管理费收入稳健增长。
      非住宅物业分部战略性收缩
      在过去一年,国内经济持续承压,在城市服务领域面临的挑战尤其明显。这些挑战具体表现为市场价格竞争导致的盈利压力增大,以及财政付款节奏放缓带来的收缴难题愈加突出,影响现金流稳定。鉴于城市服务业务面临的盈利压力和市场环境变化,本集团决定实施战略性收缩,更加谨慎地进入财政承压的区域以及更加严谨地筛选非住宅物业领域的细分业态。通过优化资产配置和调整业务结构,集团将更加注重高效益项目的管理,致力于提升整体盈利能力和资本回报率。此举将进一步增强集团核心竞争力,为未来可持续发展奠定更加坚实的基础。截至2024年12月31日止年度,本集团非住宅物业分部录得收入约人民币1,804.3百万元,同比下降14.3%,主要由于城市服务业务的战略性收缩。
      独立性进一步提升
      于截至2024年12月31日止年度,本集团继续积极进行第三方项目的拓展,进一步提升业务市场化和运营独立性。截至2024年12月31日止年度,本集团实现的总收入中,来自独立第三方的收入占比约达88.6%,相较2023年提升约5.7个百分点。近年来,本集团逐步降低对关联方单一客户的业务依赖,专注于独立市场拓展业务发展,2021、2022、2023和2024年,来自独立第三方的收入占比分别为63.1%,78.6%,82.9%和88.6%,呈现逐年提升的态势。通过多元化的客户结构和广泛的市场布局,我们在项目获取和服务交付上保持市场化和独立性,减少对关联方业务的依赖。集团致力于提升品牌影响力和市场竞争力,持续拓展外部客户资源,推动业务增长,从而实现长期稳定的独立经营和可持续发展。
      降本增效优化经营
      本集团持续推行降本增效的举措,通过优化组织架构、提升管理效率及深化数字化应用等措施,有效降低行政管理费率。于截至2024年12月31日止年度,集团的行政管理费用同比下降7.1%。集团优化组织架构,加强成本控制,同时利用智慧化系统优化内部流程,减少非必要开支。此外,强化集中采购和资源统筹,提高运营协同效应,从而实现精细化管理,持续提升经营能力。
      业务模式
      本集团的收入主要来自两大业务分部:(i)住宅物业管理服务;及(ii)非住宅物业管理及商业营运服务。
      住宅物业管理服务
      本集团提供多种住宅物业管理服务,以满足生活在小区内的家庭和住户于不同生活场景的需要,包括:
      –预售管理服务:在物业发展商预售活动中,为他们提供预售管理服务,譬如预售展销单位和销售办事处的清洁、保安及维护服务等。本集团就该等服务收取固定服务费;
      –物业管理服务:为(i)物业发展商(就未交付的物业部分);及(ii)业主、业主委员会或住户(就已售及已交付物业),提供清洁、保安、园艺及维修及维护服务等物业管理服务。本集团为上述服务收取物业管理费;及
      –社区增值服务:如(i)家居生活服务—整合产业及生态资源,匹配业主个性化需求,提供多元服务;(ii)物业代理服务—向业主、住户及物业开发商提供物业代理服务;及(iii)公共区域增值服务—以便利业主及住户生活为目标,利用小区空间提高业主居住幸福感。本集团一般视乎所提供服务的性质收取酬金制费用或固定费用。
      非住宅物业管理及商业运营服务
      本集团对多元化非住宅物业组合进行管理营运,为购物中心、写字楼及产业园等商业物业提供物业管理及商业运营服务,为学校、医院、政府机关等公共物业提供物业管理服务,本集团的服务内容包括:
      –预售管理服务:为发展商提供预售管理服务,譬如预售展销单位和销售办事处的清洁、保安及维护服务等。本集团就该等服务收取固定服务费;
      –物业管理服务:为业主或租户提供譬如档案管理、清洁、保安、园艺以及维修及维护服务等。本集团为上述服务收取物业管理费;
      —商业物业的物业管理服务:本集团为商业物业(包括商场和写字楼)提供物业管理服务而收取物业管理费;
      —公建物业服务及城市服务:本集团为公建物业(包括学校、医院、政府机关、工业园区、交通枢纽等)提供物业管理服务及为城市空间(包括城市道路及河道等)提供城市保洁服务而收取相应管理费;
      –商业运营服务:为业主及物业发展商提供譬如前期规划与咨询服务、租户招揽服务、租户管理服务及营销推广服务等。本集团通常(i)就营运购物商场收取酬金制费用;(ii)成本加成方式收取营运写字楼的费用;及(iii)就前期规划与咨询服务及租户招揽服务按每平方米收取固定服务费;及
      –其他增值服务:譬如主要提供公共区域增值服务。本集团通常视乎所提供服务的性质收取酬金制费用或固定费用。

业务展望：

展望2025年,物业管理行业正迈向「价值重构」的新纪元。政策端,基础服务的标准化与增值服务的差异化将加速行业分化;需求端,存量资产运营、智慧城市治理与老龄化社会的深化,带来巨大市场机遇的同时也给企业带来前所未有的挑战。
      千淘万漉虽辛苦,吹尽狂沙始到金。感谢各位股东、生态合作伙伴的持续支持与信任,我们坚信:唯有扎根服务本质、超越周期波动,方能回报信任。本集团将在精益运营中锻造韧性,在开放生态中捕捉先机,与股东、客户、员工共赴一个更高效、更温暖、更可持续的未来。

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