佳兆业集团（01638.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期佳兆业集团（01638.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

市场及政策
      二零二四年,中国经济在复杂多变的国际环境中依然保持了稳健增长,预计全年GDP增速将稳定在5%左右,展现出强大的发展韧性和潜力。在政策层面,中央采取了一系列稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的有力措施,包括加大财政政策力度、提高资金使用效率,以及实施灵活适度的货币政策,引导金融机构加大对实体经济的支持力度。这些政策的有效实施,为经济平稳健康发展提供了有力保障。
      楼市方面,在政策托底与市场调整的双重作用下房地产市场逐步「止跌回稳」。政策层面围绕「稳地价、稳房价、稳预期」目标,延续「因城施策」基调,重点城市进一步放松限购限贷、降低首付比例、优化房贷利率,并通过税收优惠、购房补贴等刺激刚性及改善性需求。同时,中央加大保交楼专项借款支持,多地试点现房销售制度以缓解购房者担忧。保障性住房建设提速,全年计划筹建超200万套,与市场化商品房形成「双轨制」补充,长租房市场规范化发展同步推进。市场表现分化,一线及强二线城市新房成交回升,三四线城市仍承压。房企端,头部国央企凭借融资优势加速整合资源,销售排名前十房企市占率提升至35%。总体看,行业进入政策见效期,市场筑底,全面复苏需经济与居民收入改善支撑。
      加快转型升级探索新发展模式
      本年度,本集团面对房地产行业深度调整的严峻挑战,展现出创新求变、降本增效的坚定决心。随著国家促进房地产稳健发展的新政策实施,市场呈现积极态势。本集团紧抓政策机遇,坚决执行「保交楼、提品质」的策略,确保高品质交付,并加速核心资产盘活与重点项目建设。同时,公司积极推进债务重组,为长期发展奠定基础。
      2024年,本集团积极响应国家促进服务消费高质量发展的号召,立足城市公共服务商的战略定位,扎实推进经营企稳与转型提质,通过创新服务模式、丰富消费场景、加速轻资产拓展,推动文商旅业态融合发展,不断探索新的发展模式,为本集团探寻更高质量、更具可持续性的发展道路。
      积极落实项目交付提升品质服务
      二零二四年,本集团实现累计合约销售权益金额约人民币6,757百万元,同比减少47.2%。
      二零二四年,本集团连同其合营企业及联营公司录得合约销售约人民币6,757百万元。佳兆业密切关注市场政策,紧贴市场趋势,结合项目情况因盘施策,加快项目去化。全方位梳理案场接待及服务流程,优化精简购房步骤,明晰颗粒度,提高客户服务,提升客户现场购房体验及信息获取效率。
      佳兆业始终坚持把「保民生、保交付、保品质」作为首要经营任务,多措并举兑现保交付承诺,履行企业责任,稳固客户信心。本年度,佳兆业分别在深圳、广州、北京、重庆、长沙、汕头、洛阳等多个城市,累计交付25个项目,超万套房源,持续兑现美好交付承诺,为业主打造美好家园。
      二零二四年,本集团交付的深圳佳园、洛阳水岸华府、汕头印月府、重庆凤鸣水岸等多个项目获得国家星级绿色建筑认证,总建筑面积超160万平方米。佳兆业始终坚持绿色设计理念,不遗余力地运用最新材料和技术以控制建筑能耗;在致力为客户打造既舒适又高品质的居住环境的同时,积极践行绿色发展之道,改善生态环境,为发展可持续型社会贡献力量。
      土地储备
      深化一线及重点二线城市的布局是集团一直以来的发展战略。截至二零二四年十二月三十一日,本集团于全国48个城市合共拥有172个房地产项目,土地储备达22.31百万平方米;其中大湾区土地储备约13.54百万平方米,占本集团整体土地储备的61%。大湾区城市中,深圳及广州作为本集团多年来深耕的重点市场,土地储备占比达大湾区市场的41%。
      城市更新
      2024年,国家和地方政府持续释放政策红利,推动城市更新迈向高质量发展。国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》,将「实施城市更新和安全韧性提升行动」列为四大重点行动之一,明确加大中央财政性建设资金对符合条件的城镇老旧小区改造、城市燃气管道等老化设施更新改造及城市排水防涝等项目的支持力度。住建部也提出以城中村改造、保障房建设及「平急两用」设施为核心抓手,全力推动城市更新。
      在土地政策方面,各地积极探索创新,允许复合利用存量用地,完善土地用途变更和建筑功能转换等政策,推动低效用地再开发,并通过「腾笼换鸟」及零星用地整理等方式实现土地的集约利用。上述政策的出台不仅为佳兆业城市更新项目营造了良好的政策环境,也为重点项目的突破提供了更多机遇,有助于公司经营企稳、转型提质,开启可持续发展的新篇章。
      截至二零二四年十二月三十一日,本集团在粤港澳大湾区有过百个城市更新项目尚未纳入土地储备,占地面积约37.0百万平方米。本集团计划将城市更新储备补充为优质货源,同时输出全流程更新服务模式,赋能产业升级,践行高质量、可持续发展。
      融资
      二零二四年,在「止跌回稳」基调下,房地产调控政策经历了前所未有的重大转向。这一年,住建部会同有关部门以及地方政府打出「四个取消、四个降低、两个增加」政策组合拳,通过一系列调整措施,有效推动房地产市场从低谷稳步回升,迈向更加稳健的发展道路。二零二四年房地产融资政策进一步宽松,白名单项目贷款投放力度加大,支持盘活存量闲置土地,融资环境持续改善。另一方面,非银融资规模仍未改变下滑趋势,行业分化继续加剧,民营房企须把握政策窗口期,争取利好实质落地以改善融资状况。
      面对此景,本集团积极主动作为,顺应行业变革趋势,稳步推进债务管理工作,境外债务重组取得重大进展。境内债务方面,本集团积极洽谈融资展期及降本降息,融资成本较二零二三年底持续下降,并有多个白名单项目获得贷款投放,圆满完成保交付工作。未来,本集团将依托于大湾区土储及城市更新领域核心优势,持续探索创新化债模式,推动境内外债务重组。
      境外债务重组方面,过去几年,本集团及其财务和法律顾问一直积极与债权人小组(「债权人小组」)及其顾问进行沟通,制定双方同意的整体债务重组计划。于二零二四年八月二十日,本公司与债权人小组订立重组支持协议(「重组支持协议」),其为本集团境外债务重组(「重组」)的重大里程碑。拟进行重组旨在(i)为本公司提供长期、可持续的资本结构;(ii)提供足够的财务灵活性及恢复空间,以保持业务稳定;及(iii)保护所有利益相关方的权利及权益,并为所有利益相关方争取价值最大化。于二零二四年九月十三日,佳兆业范围内债务未偿还本金总额约75.11%及瑞景范围内债务未偿还本金总额约81.07%的持有人已加入重组支持协议。于报告期末后,举行了多个计划会议,所有计划均已获各相关计划所需的大多数债权人批准。于各个计划会议后,本公司已寻求相关法的批准及认许。直至本集团综合财务报表获授权刊发当日,佳兆业香港计划、佳兆业开曼计划及瑞景香港计划已于二零二五年三月获相关法院认许。寻求认许瑞景英属处女群岛计划的呈请聆讯订于二零二五年四月七日举行。本集团将于适当时候公布重组的最新进展。

业务展望：

展望未来,全球经济或将继续呈现温和复苏态势,各国央行可能继续降息以应对经济增长放缓和通胀压力下降。随著多国关键选举落定,各国新政府政策方向不明朗,地缘政治风险、贸易保护主义等因素或将加剧贸易政策相关的不确定性,影响贸易前景和经济活动。
      2025年作为「十四五」规划的收官之年,中国经济预计总体趋势向好,市场信心逐步增强,政策或将加大逆周期调节力度,以应对外部风险和内部结构调整带来的挑战。楼市方面,在政策组合拳的持续落地和利好刺激下,市场需求逐步释放,新房和二手房成交量有望回升。一线城市或将率先企稳,带动二线城市复苏。整体而言,2025年中国房地产市场将逐步筑底企稳。
      未来,我们将积极推进本集团经营风险化解,加速重回良性健康发展轨道,坚持以利润和现金流为核心的经营策略,积极探索轻资产、高质量、可持续发展新模式。

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