借资本市场东风 上实发展密集置换资产

上实发展（个股资料 操作策略 咨询高手 实盘买卖）

上海实业发展股份有限公司(简称上实发展，600748.SH)近期动作频仍。

日前，上实发展在上海联合产权交易所挂牌转让其持有的福建上实地产开发有限公司10%股权，挂牌价格为5300万元；与此同时，上实发展还在哈尔滨产权交易所挂牌转让全资子公司哈尔滨上实置业有限公司100%股权，挂牌转让底价为6405.08万元。

甩卖房地产资产的同时，上实发展以18.75万元收购北京复方科技有限公司3.75%股权。

一名长期关注上海国资国企改革的分析师分析认为，从近期动作来看，上实发展似乎是想借助火热的“互联网+”概念实现转型，这与近期房企开始探索“轻资产”模式的趋势吻合。

上实集团董事长王伟接受21世纪经济报道记者电话采访时表示，公告里确实有互联网方面的内容，目前所有的行业都要朝这个方向努力，上实集团也不例外。但谈及上实发展转型的具体计划，王伟称一切以公告为准。

置换资产

此前的4月29日，上实发展发布增发方案，拟非公开发行不超过5.13亿股，募资总额不超过60亿元，用于收购上投控股100%股权、投资青岛国际啤酒城改造项目二三期工程、收购龙创节能42.3549%股权且向其定增偿还银行借款并补充流动资金。

在此前后，上实发展展开系列转让和收购动作。上实发展转让前仅持股10%的福建上实，旗下有位于泉州东海片区的三幅地块，占地面积12.93万平方米，目前正处于前期规划中。而哈尔滨上实于2008年成立，该公司主要开发哈尔滨道里区盛世江南项目，目前项目已基本清盘。

5月18日下午，上实发展发布了关于收购北京复方科技有限公司3.75%股权的公告，收购价格为人民币18.75万元。

早前，上实发展还收购了上海众鑫建筑设计研究院15%股权，同时以3亿元募集资金收购龙创节能42.35%股权，并向龙创董事长曹文龙定增2000万股。并称此举旨在为公司旗下其他业务板块及新兴业务发展提供支持。

结合公司近期推出定增这一大动作，不难解读出上实发展的方向：解决地产业务同业竞争问题，打开后续运作空间；另一方面，向轻资产方向转型。

根据上实发展公布的增发方案，上实发展预计用34亿收购上投控股100%的股权，解决同业竞争问题。去年，上实集团从上海国际集团处以61亿元的价格购买了“资产包”，其中就包括上投控股，上实发展和上投控股之间的同业竞争问题由此产生。

海通证券房地产行业分析师涂力磊分析认为，上实发展60亿元的定增将为公司降低财务成本和杠杆率。智慧城市可以作为上实发展未来新的利润增长点。不过，目前看来上实发展涉足的新产业尚无成熟的商业模式落地。

上实发展此时进行频繁融资和资产整合，显然是利用了资本市场连续走强的机会。而善于把握机会的，不止是上实发展一家。据中原地产市场研究部26日发布的统计数据显示，今年以来已有47家内地房企在A股或港股发布了定增方案，合计融资额高达1200亿元。其中，泛海控股、海航投资、豫园商城和保利地产的融资额度超过百亿元。

仅5月中旬以来，就有11家内地房企发布定增方案。其中包括复星国际、中建置地、华润置地、绿地集团等企业。

同花顺iFinD数据显示，仅5月以来，A股便有7家房企披露定向增发预案，合计募资规模为175亿元。包括华远地产、嘉凯城、天津松江、香江控股在内的多家公司均在近期披露了再融资计划。

“互联网＋”背后

如果收购或定增动作，与互联网+无关，将被视为落伍。

据公告披露，上实发展收购北京复方科技，意在结合房地产主业，通过整合线上线下资源，为用户打造提供医疗医药服务一站式解决方案的社区健康管理中心。同时，这也是公司布局医疗电商行业，积极参与开展“养老云”、“医药云”及“医疗信息”等业务的重要举措。

“近几年上实发展在房地产领域饱受争议。第一，企业运营效率低下，在房地产行业中，上实发展近几年的业绩不尽如人意；第二，包括泉州、青岛在内的外地项目也是上实发展的心病，往往一个项目开发周期都超过3年，资金成本巨大；第三，缺乏有效的市场应变能力，去化能力也偏弱。”上述分析师如此评价。上实发展必须尽快完成资产整合，消除资本市场的疑虑。

另据媒体透露，上实发展未来有意借龙创节能的平台成立3亿~5亿元规模的相关战略并购基金，并购更多房地产上下游的“智慧”概念公司。如果业绩增长达标，在2~3年里继续收购全国5~10家互补的企业，进行产业协同、合作。未来公司收购动作还将加大。