房地产行业研究：明年地产首要工作止跌回稳，房企拿地量缩质增

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：明年地产首要工作止跌回稳，房企拿地量缩质增》研报附件原文摘录）
本周A股地产下跌，港股地产、港股物业均上涨。本周（12.21-12.27）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.5%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2.4%，在各板块中位列第9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.3%，沪深300指数涨跌幅为+1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.4%和+0.5%。
本周武汉土拍收官，22宗宅地均成功出让。本周（12.21-12.27）全国300城宅地成交建面2448万㎡，单周环比-39%，单周同比-42%，平均溢价率2%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面37411万㎡，累计同比-26%；年初至今，中海地产、保利发展、绿城中国、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房年末冲刺，销售同环比均持续上升。本周（12.21-12.27）35个城市商品房成交合计512万平米，周环比+15%，周同比+6%。其中：一线城市周环比+13%，周同比+15%；二线城市周环比+16%，周同比+6%；三四线城市周环比+4%，周同比-13%。
本周二手房成交环比反弹，同比维持高增。本周（12.21-12.27）15个城市二手房成交合计317万平米，周环比+8%，周同比+55%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+74%；二线城市周环比+13%，周同比+43%；三四线城市周环比+13%，周同比+73%。
明年楼市首要工作即持续用力推动止跌回稳。12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出，2025年，要重点抓好以下工作：①持续用力推动房地产市场止跌回稳；②推动构建房地产发展新模式；③大力实施城市更新；④打造“中国建造”升级版；⑤建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。明年房地产工作的首位即是持续用力推动房地产市场止跌回稳，对此住建部给出的方向是供需两端齐发力，在需求端应放尽放，持续降低购房成本及门槛，并通过城中村改造货币化安置释放增量需求；在供给端控制供给规模，优化供给结构，并通过加大保障房供给来加速构建双轨制新模式。
今年房企拿地金额大幅收缩，更聚焦核心城市核心地块。2024年土拍收官在即，根据中指院，一方面典型房企的权益拿地金额普遍大幅下降20%以上，仅滨江集团同比上升37.4%，主因土地供给下降、房企面对销售下滑普遍采取以销定投量入为出的投资策略，主动收缩拿地量。另一方面，典型房企的拿地楼面价普遍有所上升，主因在销售下滑的背景下，核心城市的核心地块安全边际更高，因此房企均聚焦核心少量的优质地块，这些地块自身价格高且报价竞争激烈更一步造成溢价率上升。展望后市，尽管新政后销售有所修复，但传导至拿地、开工仍相对弱势，短期拿地端表现或仍弱于销售端。
投资建议
在当前时点，地产需关注后续潜在降准降息、更大力度政策催化、城中村改造及收储的持续落地。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约