宏观周观点：房地产政策继续优化

（以下内容从东海证券《宏观周观点：房地产政策继续优化》研报附件原文摘录）
投资要点
核心观点：近期房地产迎来新一轮政策优化期，政治局会议提及“综合研究消化存量房产和优化增量住房”，北京、深圳等多个核心城市继续放松楼市政策，其中杭州和西安全面取消限购措施。我们认为地方放宽房地产政策的力度在加大，同时中央“综合研究”之后可能还会有新的增量政策，只是具体时间存在不确定性。上市公司业绩方面一季报全A营收TTM、净利润TTM增速均有所回落，但科创板表现相对较好，经济数据方面，出口超预期，国内通胀低位回升但仍需政策加力。
近期房地产政策密集优化。继北京优化五环外、深圳放松非核心区、天津放开120平米以上限购之后，本周杭州、西安两座强二线城市全面取消住房限购。截至5月10日，全国范围内仅有北京、上海、广州、深圳、天津、海南省仍执行限购政策，其中北京、上海、深圳仍全市执行限购，广州、天津对120平米以下限购，海南省将于2025年底前实现封关运作。楼市需求端疲弱，核心城市表现并不乐观。从近期销售情况来看，4月，30城商品房成交面积780万平米，同比-38.9%，仅为2019-2023年同期均值（1488万平米）的52.4%，5月以来仍无明显改善。以近期关注度较高的杭州为例，今年1-4月杭州新房销售面积当月同比分别为-43.5%、-75.9%、-34.5%、-47.7%，市场热度持续下行。杭州放开限购政策，且购房即可落户，有助于激发更多潜在购房需求，维持房地产市场稳定。
房地产限制性政策松绑有望延续，且政策工具可能更加丰富。4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，部分核心城市政策响应出台速度较快，我们认为上述执行限购政策的城市未来或将进一步加大优化力度，同时在首套房认定标准、降低利率、降低交易税费、减少社保/个税缴纳年限、“以旧换新”、政策性保障房收购等方面给予支持，政策工具可能更加丰富多元。从政治局会议“综合研究”这一表述来看，相关政策可能还需进一步研究，具体政策细节、实施力度、落地时间等存在不确定性，因此可能需要对后续政策出台速度保持一定耐心。对于后市走向，楼市限制性政策优化后对市场情绪的好转有积极意义，短期内有望提升市场热度，叠加去年同期高基数效应逐步消退，房地产需求端有望得到改善。
一季度全A营收增速及净利润增速回落，科创板表现较好。从2023年年报以及2024年一季报情况来看，全A营收TTM增速分别为1.88%和1.02%，整体延续回落的趋势，但科创板增速一季度有所反弹。从利润情况来看，全A净利润增速一季度重回负增长，而科创板降幅收窄。分行业来看：营收增速来看，综合、社会服务、汽车、国防军工一季度营收TTM增速在两位数以上；从边际变化上来看，综合、电子、国防军工、轻工制造、纺织服饰、社会服务一季度营收TTM增速的改善幅度居前。净利润增速来看，综合、传媒的增速在三位数以上，其他增速居前的行业包括纺织服饰、交通运输、公用事业等。从边际变化上来看，综合、钢铁、电子、农林牧渔、轻工制造、纺织服饰一季度营收TTM增速的改善幅度居前。ROE来看，边际变化上，一季度ROETTM较前值上升的行业共有8个，多数行业回落。其中改善幅度较大的是农林牧渔，此外轻工制造、电子、纺织服饰居前。
出口好于预期，通胀低位回升。（1）4月出口增速明显改善，既有基数下降的因素，同时也显示出外贸形势的好转。分产品来看，船舶在基数稳定的情况下，今年4月出口金额当月同比较3月大幅加快57.3个百分点至91.3%；汽车和手机出口增速则在去年同期基数抬升的情况下进一步加快。低位回升的通胀依然需要政策加力。（2）CPI、PPI虽有回升，但绝对水平仍然处于历史相对低位，央行在一季度货币政策报告中指出，把维护价格稳定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量，政策合力下通胀整体有望逐步回升，一季度大概率是年内价格以及名义GDP增速的低点。（3）高频数据方面：地产：30城商品房成交面积环比下降，其中一二线城市环比降幅较大。外需：BDI指数环比明显抬升。生产：上下游开工率均有回落，中游开工率稳中抬升。
本周A股风格：板块轮动较快。本周，A股震荡上行，围绕地产等政策预期的波动下，主板表现略强于科创，板块间轮动较快。上证综指收涨1.6%，创业板指数上涨1.06%。热点方面，锂电池行业新规可能遏制低效产能扩张，房地产方面杭州、西安相继放开限购，航运方面集运欧线期货再次大涨。根据Wind热门概念指数分类，本周涨幅居前的是人造肉（+8.45%）、航运精选（+8.33%）、水电（+8.23%）、磷化工（+7.67%）、化学原料精选（+7.45%）、动物保健精选（+6.67%）、房地产精选（+6.64%）等。
风险提示：地缘政治风险；政策落地不及预期的风险。