点评报告：持续聚焦核心城市，保持销售龙头地位

（以下内容从万联证券《点评报告：持续聚焦核心城市，保持销售龙头地位》研报附件原文摘录）
保利发展(600048)
事件:4月30日，公司披露了2024年一季报，公司实现营业收入497.48亿元，同比上升24.41%，公司实现归母净利润22.24亿元，同比下降18.28%。点评：
受项目结转毛利率下降及权益比例下降等因素影响公司903324Q1利润端仍下降，但新开工面积有所恢复：（1）公司24Q1竣工面积保持正增长，新开工面积大幅提升，公司24Q1竣工面积实现542万平，同比增长5%，推动公司结算收入实现稳定增长。24Q1公司新开工面积为283万平，同比增长42.9%。（2）毛利率，公司24Q1度毛利率为18.64%，同比下降3.23pct；（3）期间费用率同比保持下降，公司24Q1销售费用率/管理费用率（含研发费用率）/财务费用率分别为2.30%/1.95%/1.51%，较上年同期变动-0.18pct/-0.48pct/+0.15pct，期间费用率综合同比下降0.51pct；（4）结转项目权益比例下降，24Q1公司少数股东损益占比44.2%，同比抬升12.8pct，进一步导致公司归母净利润下滑。
公司销售金额规模持续保持行业龙头地位、土储充足，行业供给侧持续出清下公司有望持续提升市占率：公司24Q1实现销售金额629.84亿元，同比减少44.81%，签约面积366.87万平方米，同比减少41.84%，根据中指研究院发布的房企销售榜单看，公司销售金额规模保持在行业第一位。公司24Q1新增容积率面积59万平方米，总获取成本50亿元，全部位于38个核心城市，权益地价为46.7亿元。24Q1末，公司在建面积8150万平，待开发面积5758万平。
销售回笼率保持较高，资负结构保持良好：2024年Q1，公司实现销售回笼576.51亿元，综合回笼率为91.53%。资产负债率为75.88%，较上年度末下降0.66pct。
盈利预测与投资建议：在行业下行期，公司持续保持销售规模龙头地位，有望持续提升市占率，当期公司业绩受毛利率以及权益比例下降等因素影响出现下滑，公司拿地权益比例提升，后续随着相对优质项目逐步进入结转期，公司利润端有望企稳修复，维持原盈利预测结果，预计公司24/25/26年归母净利润分别为129/140/151亿元，维持“买入”评级。
风险因素：房地产行业销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期、项目毛利率持续下行、房价持续下跌等。