点评报告：利润保持正增，龙头地位稳固

（以下内容从万联证券《点评报告：利润保持正增，龙头地位稳固》研报附件原文摘录）
保利发展(600048)
报告关键要素:
尽管行业基本面仍处低位，但公司保持稳健经营，销售端维持正增，在行业低谷期站在行业销售金额首位，公司财务健康，经营和拿地持续聚焦核心城市，近期核心城市政策端持续优化，公司有望受益。
事件:10月28日，公司披露了2023年第三季度报告，公司实现营业总收入1925.55亿元，同比提升23.1%；公司实现归母净利润132.93亿元，同比增长1.3%。
点评：
竣工增速维持较高位，毛利率仍承压：（1）收入端受益于竣工维持较高增速支撑结算收入增长，公司2023年前三季度竣工面积为2809万方，同比增长21.3%，环比H1（H1增速为22.30%）微降;新开工面积1070万方，同比下降38.7%,较H1下滑幅度有所收窄；（2）毛利率持续承压，公司2023年前三季度毛利率为19.37%，同比下降5.11pct，较H1下降1.89pct；（3）期间费用率保持稳中有降，2023前三季度销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为2.4%/1.8%/1.5%，较去年同期变动+0pct/-0.2pct/-0.4pct；（4）归母净利润在毛利率下降、投资净收益以及少数股东损益占比下降等综合因素影响下微涨。23年前三季度投资净收益为14亿元，同比减少11.71亿元；少数股东损益占比为21.4%，较上年同期下降9.3pct。
销售金额维持行业第一，拿地持续聚焦核心城市：根据公司公告，2023年1-9月公司实现签约金额3321亿元（同比+4.7%），签约面积1918.59万平方米，同比减少0.1%，根据中指研究院百强销售数据显示，公司1-9月销售金额维持行业首位。公司2023年1-9月拿地总价1,082.1亿元，拿地强度32.3%，权益占比82.5%，其中38个核心城市拓展金额占比99%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目729个，在建面积11579万平方米，待开发面积5855万平方米。
回款表现较优，三道红线稳居绿档：2023年前三季度，实现销售回笼3334亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1426.72亿元。公司2023年前三季度经营活动产生的现金流量净额68.24亿元，上年同期为-298.57亿元。截至23Q3末，公司资产负债率为76.76%，较上年度末下
数据来源：携宁科技云估值,万联证券研究所
降1.35个百分点；扣除预收款的资产负债率为66.27%、净负债率为62.56%，现金短债比为2.1，“三道红线”持续保持绿档水平。
盈利预测与投资建议：我们维持原有盈利预测水平，预计公司23/24/25年营业收入分别为3119/3334/3704亿元，归母净利润分别为208/234/252亿元，公司稳居行业头部行业，各项财务指标表现较好，逐步向高质量发展，维持“买入”评级。
风险因素：房地产行业政策放松力度不及预期、销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期等。