点评报告：顺势而为，长期向好_股票频道

（以下内容从万联证券《点评报告：顺势而为，长期向好》研报附件原文摘录）
保利发展(600048)
报告关键要素:
公司顺应行业发展趋势，聚焦“中心城市+城市群”，保持稳健的财务水平，坚持不动产投资开发的高质量发展，并积极发展不动产产业链业务，巩固各板块龙头地位，在行业企稳修复期，公司有望实现进一步突破。
事件:3 月 31 日，公司披露了 2022 年年度报告，公司实现营业总收入2811.08 亿元，同比下降 1.37%；公司实现净利润 270.11 亿元，同比下降27.37%；归母净利润 183.47 亿元，同比下降 33.01%。
点评：
收入端保持稳健，利润端受行业因素影响承压：公司建立多维度竣工、交付风险防范机制，2022 年公司竣工面积 3974.9 万平，基本完成年初计划目标（达到年初目标值的 94%）。但受前期低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率以及投资收益下降，导致净利润明显下降，其中毛利率同比下降 4.79pct 至 22.01%，投资收益下降 32.36%至 42.01 亿元。
公司销售表现持续优于大市，市场份额稳中有升：公司聚焦核心城市，区域深耕效果显现，2022 年公司实现销售签约面积 2747.95 万平方米，同比下降 17.55%，实现销售签约金额 4573.01 亿元，同比下降 14.51%，销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企 12.19、27.79 个百分点，市场排名升至行业第二，市场占有率为 3.4%，连续 7 年提升。
2023 年地售比有望实现稳中有升：2022 年公司新拓展项目总地价为 1613亿元，同比下降 13%，拓展容积率面积 1054 万平方米，公司坚持聚焦“核心城市+城市群”，38 城拓展金额占比 98%，持续提升。2022 年新增拿地金额/销售金额为 35.6%，较 2021 年下降 2.4pct，投资态度维持审慎积极。截至期末公司可售容积率面积 2.14 亿平方米，土地储备充足。
公司财务结构健康，融资成本持续下降：2022 年末，公司“三道红线”维持绿档，有息负债规模为 3813 亿元，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，综合融资成本约 3.92%，较去年末下降 54 个基点。
盈利预测与投资建议：我们调整 23/24 年归母净利润至 208/242 亿元，维持“买入”评级。
风险因素：房地产行业政策超预期收紧、销售超预期下滑、结算收入不及预期等