星盛商业：运营保持稳健，谨慎拓展版图_股票频道

公司发布2022年中期业绩公告：2022上半年实现营收2.6亿元，同比增长0.8%；实现归母净利润0.96亿元，同比增长15.7%，基本每股收益为0.09元，同比增长11.3%，派息率31.8%。

整体业绩保持增长，各运营模式发展相对稳定穿越周期能力强，公司收入规模和毛利率持续提升。2022H1实现营收2.6亿元的同时，整体毛利率达57.7%，同比+1.0pct，主要原因在于：i）已开业项目高质量运营：截至报告期末，共开业25个项目，191万平；2022H1租售比达14%、出租率92.3%；即便受疫情影响，同店销售上半年累计同比-4.0%，6月单月已恢复至6.0%；ii）新签约项目保持平稳增长：2022H1新增合约面积30万平方米，全国布局新增济宁、茂名等城市。

分运营模式看，a）委托管理服务（营收占比72.7%），板块营收1.9亿元（同比+10.4%），毛利率53.7%（同比+3.5pct）。我们认为，该板块营收高质高增的势头将持续，得益于：i）充实的项目储备，签约项目可持续提供前期咨询费用收入：2022上半年新签约4个项目中，济宁星河COCOCity、济宁星河iCO均为委托管理模式，签约面积占比48.2%。

i）培育期项目逐步步入成熟期：在已开业8个委托管理服务项目中，3个项目处于3年以内的商业运营培育期，1个项目处于3~5年的商业运营成熟期，得益于较好的运营成本控制，未来毛利率有望稳中有升。

b）品牌及管理输出服务（占比22.7%），板块营收0.6亿元（同比-20.5%），毛利率73.0%（同比-0.5pct），营收下降的主因是受房开市场影响，新增前期咨询项目减少，提供定位、建筑咨询及租户招揽服务减少。本业务模式公司仅需承担部分项目员工成本，相较其他两种模式投入较少。在已开业16个品牌及管理输出服务项目中，目前共有6个项目处于3年以内的运营培育期，6个项目处于运营成熟期，随着培育期项目逐步成熟，出租率提升带动营收增加，同时成本趋于稳定，未来毛利率有望高位企稳。

c）整租业务业态营收0.1亿元（占比4.6%），同比-3.4%，毛利率44.7%（同比-1.6pct），整体收入减少主要由于疫情影响下店铺汰换率升高导致整体出租率下行；注意到平均租金有所增长，说明疫情期间业绩仍有韧性。整租业务模式中，成本为承担商业运营所需全部成本及租金，风险较大。公司存量租赁项目已营业5年以上，处于运营成熟期，抵抗疫情负面影响的能力较强；未来公司将出于考虑i）战略性进入城市的需要及ii）高利润回报，谨慎选择新的整租项目。因此整体看，毛利率短期内会受到疫情影响及新增项目的投入前期翻新费用下行，中长期看有修复的可能性。

得益于用户数字化运营体系的完善，各产品线业绩靓丽公司针对用户精准运营能力强，成熟项目能够持续内生增长。公司针对用户构建精准化、数字化运营体系：i）通过多平台如云购物直播间、微信社群等全方位触及客群，ii）建立会员生态圈，业态内部资源共享，iii）建立高效推送体系，将会员细分化、标签化，精准推送信息，针对高端客户定制服务，结合商户自身特色联动会员活动，提升会员复购率和销售占比。截至2022上半年，公司线上粉丝超300万，线下会员超268万，高端卡会员同比增长10.2%，有望持续增长。

由于优质运营策略，公司成熟项目持续增长，其中商业品牌标杆项目深圳福田COCOPark保持自我更新，自2017年起不闭店改造，迭代升级同时保障销售与客流量，2022上半年引入多家品牌首店，出租率保持98.9%的行业领先水平。2022年将继续针对每个项目打造核心亮点，不断提升项目品质，满足消费者需求并提升品牌吸引力。

保障质量前提下拓展版图，以大湾区为基础形成全国性业务布局公司秉持“深耕大湾区、发展长三角、抢占中西部”战略，加速保质扩张规模。公司在以大湾区为布局重心基础上，聚焦8个第一梯队城市和28个第二梯队城市，项目外拓有的放矢。布局特点如下：i）仍然重视大湾区的深耕，尤其是“老根据地”深圳的影响力。合约项目中大湾区项目达59个（占比64.1%），总建面167.1万方（占比39.8%），其中深圳项目达22个（占比23.9%），总建面84.5万方（占比20.1%）；ii）对于下沉城市总体态度比较谨慎，公司优先选择在本地核心区域具有前瞻性的项目，取得先发优势，例如2022H1开业的恩施COCOCity，为恩施首家全业态亲水商业中心，开业销售额超1100万元，客流超41万次，占据本地商业版图龙头位置；iii）偏好和国资背景优质平台合作。如与厦门特房建立合作，COCOPark（10.2万方）首次进入厦门；与上海建工合作，引入日照星河iCO项目（17.0万方）。公司通过巩固大湾区、积极拓展全国业务，确保2022年全年全国70万平方米合约面积的目标。

投资建议星盛商业作为大湾区本土领先运营商代表，专注向大型购物中心提供商业运营服务，兼具规模与盈利的稳健性、成长性与平衡性。公司抓住线下零售“三新”趋势，产品矩阵环绕转型轻奢、收割首店、打造夜经济等特点，并在此基础上构建智慧商业全场景数据链路。我们预计公司2022~2024年EPS分别为0.23，0.30，0.39元/股，对应当前股价PE分别为6，5，4倍，维持“买入”评级。

风险提示房地产竣工不及预期，外拓进展不及预期，增值服务增长不及预期等。