保利发展：业绩保持稳健，彰显龙头地位

保利发展发布2022年中报，公司实现营收1107.6亿元，同比+23.1%；实现归母净利润108.3亿元，同比+5.1%。

业绩正增，现金储备充沛2022H1，公司实现营收1107.6亿元，同比+23.1%，归母净利润108.3亿元，同比+5.11%。报告期内，公司毛利率和净利率为25.6%和13.5%，分别同比-6.95pct和-2.85pct，我们认为高地价项目进入结算期导致毛利率有所承压。上半年，公司回笼金额1995亿元，回笼率95%，货币资金1571亿元，同比+1.1%，资金储备充裕。

销售韧性十足，区域深耕优势显著2022H1，公司实现签约金额2102.2亿元，同比-26.3%，签约面积1307.3万平方米，同比-21.8%，增速显著优于行业平均水平，稳居克而瑞销售榜前5位。上半年，公司新增建面412万平方米，拿地金额607亿元，拿地销售金额比28.9%，同比-4.9pct，力度小幅减弱，其中，核心38城拿地金额占比为90%，坚持深耕战略。

三道红线居绿档，融资优势凸出2022H1，公司扣除预收款后的资产负债率为66.5%、净负债率为64.1%、现金短债比为1.4，各项指标均处绿档。报告期内，公司发行公司债65亿元、中期票据75亿元，综合融资成本约4.32%，低成本融资渠道畅通。

投资建议保利发展业绩稳增，销售韧性十足，区域深耕优势明显，财务状况良好。受疫情及利润率下滑所影响，我们下调公司22-23年营收336.9/376亿元的预测至324.4/363.9亿元，新增24年营收为402.9亿元，下调公司22-23年EPS为2.84/2.99元的预测至2.43/2.58元，新增24年EPS为2.84元，参考2022年8月31日收盘17.3元/股，对应PE分别为7.1/6.7/6.1倍，维持公司“增持”评级。

风险提示销售不及预期，结转毛利率持续下行，放松政策不及预期。

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