保利发展点评报告：业绩稳健，投资积极

公司业绩稳健，央企背景带来的财务稳健优势与优秀的投资能力相辅相成，在行业低谷期依然维持较积极的投资态度，向高能级城市拓展，预计公司业绩维持稳中有增的趋势。

事件:4月29日，公司披露了2022年一季报，公司实现营业总收入335.55 亿元，归属于上市公司股东的净利润25.31 亿元，同比分别增长33.74%、1.18%；

点评： 业绩整体符合市场预期，毛利率承压以及投资收益下降拖累利润表现：受结算结构影响公司在竣工面积小幅下滑（竣工面积471 万方，同比-2.28%）的情况下，实现结算收入同比+33.74%；Q1期间费用率为8.8%，同比下降2.7pct ，但由于结算毛利率（27.9%）同比下降7.5pct，以及投资收益同比下降5.92亿元，导致公司利润增速明显不及营收增速；公司计划2022年竣工4321万方，同比+5.8%，对于全年的结算收入有一定支撑，同时公司期末合同负债/2021年营业收入为1.5倍，结算收入增长有保障，其可一定程度上对冲行业整体毛利率下行压力，助力公司业绩维持稳定。

行业仍处底部，公司销售下滑，但优于同业：一季度期间，公司实现签约金额906.95亿元，签约面积553.87万平方米，同比下降27.02%和22.89%。根据克而瑞统计数据，2022年Q1，百强房企的整体销售规模同比降低47%。

行业低谷中公司拿地相对积极，整体地售比维持稳定，土储结构持续优化：2022年Q1公司新增容积率面积194万平方米，同比-76.1%，总获取成本341亿元，同比-24.7%，其中38个核心城市拓展金额占比接近90%，进一步优化资源储备结构。Q1新增土地总价/销售额为37.6%，与2021年水平相当。新增土储权益占比73.1%，维持较高水平。

新开工虽下滑，可售货值充足：公司一季度新开工面积607万平方米，同比下降41.29%，与行业整体趋势一致，公司计划2022年新开工面积4010万方，同比-18.2%，预计后续会根据市场情况调整开工节奏，及时补充可售货值；截至期末公司共有在建拟建项目747个，在建面积12786万平方米，待开发面积6989 万方，土地储备充足。 公司财务优势显著，持续保持绿档，回款较好：公司持续优化负债结构，保持绿档，报告期内公司实现现金回笼832亿元，回笼率为92%，同比+8pct。

盈利预测与投资建议：我们维持对公司22/23年归母净利润290/314亿元不变，同时预计24年归母净利率342亿元，公司当前股价（截至5月5日）对应22/23年市盈率为7.25/6.69倍，维持“买入”评级。

风险因素：房地产行业政策超预期收紧、行业信用风险持续超预期扩散、结算收入不及预期等。