中南建设:业绩高增印证成长，杠杆下行彰显管控

事件公司发布2020年三季度报告：1-9月实现营业收入458.6亿元，同比增长12.0%；实现归母净利润36.8亿元，同比增长62.7%；基本每股收益0.98元。

业绩高增，预收账款充裕，持续释放可期公司前三季度累计实现营业收入458.6亿元、归母净利润36.8亿元，同比分别增长12.0%和62.7%。随着非并表合作项目的收益增加，公司在报告期内投资收益达21.0亿元，同比大幅增长462.49%，带动归母净利润增速高于营收增速。前三季度公司综合毛利率约18.33%，同比下降1.65个百分点，降幅比今年上半年缩小0.98个百分点，其中第三季度的单季综合毛利率为20.26%，同比提高0.18个百分点。

分业务来看：（1）公司前三季度房地产业务累计结算收入317.2亿元，同比增长11.5%；结算毛利率23.13%，同比下降0.4个百分点。截至2020Q3末，公司合同负债约1266.7亿元，可覆盖2019年地产结算收入的2.5倍，业绩保障较高；（2）1-9月累计实现建筑业务收入156.2亿元，同比增长2.2%。综合毛利率8.94%，同比增长0.08个百分点。

销售表现亮眼，拿地补货积极报告期内，公司实现合同销售金额1430.9亿元，同比增长10.1%；实现销售面积1070.4万平方米，同比增长4.5%，销售均价约13368元/平方米。销售稳步增长的同时，公司积极备货，为发展补充“原料”。

1-9月公司新增项目70个，规划建筑面积合计1032.9万平方米，对应土地总价款约498.4亿元，分别占当期销售面积、销售金额的96%和35%；楼面均价约4825元/平，占当期销售均价的36%。从新增土储（按规划建面）的分布来看，二线城市占比32%、三四线占比68%；长三角区域占比最高约47%，继续巩固大本营。

债务结构优化，净负债率持续下行截至2020Q3末，公司净负债率降至136.0%，较2019年末下降32.4个百分点。从债务期限结构看，短期债务占比约32.14%，比重比2019年末下降2.17个百分点，长短期债务结构的调整，有效缓解公司短期的偿债压力；报告期末，公司货币资金达299亿元，较2019年末增加17.7%，货币覆盖短债约1.15倍，短债偿付能力提升。受益于公司良好的信用水平，银行贷款作为公司主要的融资方式，负债结构的调整有望助力融资成本的改善。

投资建议公司2016-2019年销售规模大幅提升，当前业绩已步入释放期。股权激励较高的业绩考核条件彰显公司对未来发展的信心。公司通过项目规模小盘化、高激励与跟投机制、短平快的组织架构，积极推动高周转的开发战略，坚持大众主流住宅产品的定位，适应当下行业发展趋势。建筑板块协同房地产开发的同时，积极探索业务升级。多元化的融资渠道助力公司负债结构持续优化、融资成本改善及净负债率的下行。预计公司2020-2022年EPS分别为1.89、2.41、2.87元/股，相对当前股价PE为4.7、3.7、3.1倍。维持“买入”评级。

风险提示销量不达预期，重点布局城市调控政策趋严，融资成本上行，负债率水平提升等。