保利地产：业绩超预期高增，昂首迈向新征程

结算规模及毛利率上升带动业绩超预期。公司2019年预计实现营收2355.4亿元,同比增长;营业利润及利润总额同比分别增长41.4%和;归母净利润265.7亿元,同比增长,超出市场预期。净利润大幅增长主要因:1)经营规模扩大及项目结转规模提升;2)受结转项目区域结构变化影响,2019年营业利润占营收比重同比上升3.1个百分点至,意味着结算项目仍保持较高盈利水平。2019年前三季度公司整体毛利率较2018年全年上升3.4个百分点至35.9%。2019年归母净利润占利润总额52.6%,与2018年()基本持平,少数股东权益占比整体稳定。

2019年销售延续增长,新开工仍相对积极。公司2019年实现销售金额4618.5亿元,同比增长14.1,位居行业第五;销售面积3123.1万平米,同比增长;销售均价14788元/平米,同比增长1%。2019年前三季度实现新开工面积3675万平米,同比增长,已完成全年计划的;三季度末在建面积1.2亿平米,同比增长42.7%,较高在建增速为后续销售提供充足货源,奠定持续增长基础。

拿地把握市场节奏,多元业务多点开花。2019年公司新增建面2584万平,同比下降17.1,总地价1545亿元,同比下降19.8%。平均楼面地价5980元/平米,为同期销售均价的40.4,较2018年下降1.8个百分点。期内拿地销售面积比82.7,较2018年下降29.9个百分点。其中四季度趁土地市场降温机会,公司大幅提升拿地强度至131.6,远高于前三季度的65.1%。预计在2020年行业销售承压、资金环境整体偏紧的大背景下,公司凭借融资优势及品牌溢价,将有利于获取优质土储。同时公司2019年完成保利物业分拆上市,前三季度新拓展购物中心、酒店及公寓等14个商业管理项目,以轻资产模式持续推动品牌及管理输出。

投资建议:考虑公司项目结算进度及盈利能力好于预期,上调公司2020-2021年EPS预测至2.79(+0.29)元和3.4(+0.4)元,当前股价对应PE分别为5.6倍和4.6倍。公司激励制度不断完善、业绩销售持续高增、物业板块拆分上市提升估值,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)当前行业资金面调控整体偏紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市调整过程中若超预期降温,公司面临资金压力风险。