保利地产:三季报符合预期,物业分拆稳步推进

业绩符合预期,资金回笼率有所提升。保利地产发布2019年三季报,2019年1-9月实现营业收入1117.94亿元,同比增长17.77%;实现归母净利润128.33亿元,同比增长34.08%;实现基本每股收益1.08元。从签约数据看,2019年前三季度,公司累计实现签约金额3467.73亿元,同比增长14.20%,其中一二线城市的签约金额占比75%(2018年同期77%);实现签约面积2293.78万平方米,同比增长13.29%。2019年1-9月公司实现销售回笼资金3098亿元,回笼率达到89.34%,回笼率同比提升3.62个百分点。截至2019年9月末,公司预收账款3829亿元,较年初增长831亿元,未来业绩锁定度极强。

投拓力度下降,持续布局一二线城市。2019年1-9月公司累计新拓展项目84个,新增容积率面积1493万平方米,同比下降39.2%;总拓展成本996亿元,同比下降39.1%;其中一二线城市拓展金额占比76%,与2018年同期(75%)基本持平。公司资本结构持续优化,2019年9月末资产负债率79.6%,同比下降0.3个百分点;净负债率82.3%,同比下降19.2个百分点。

竣工提速,待开发土储规模有所下降。2019年1-9月,保利地产新开工面积3675万平方米,竣工面积1723万平方米,在建面积11852万平方米,分别同比增长11.5%、46.9%和42.7%。公司已覆盖国内外108个城市(同比增加4个),在建项目总建筑面积24772万平方米(同比增长7.1%),待开发面积7654万平方米(同比下降17.6%)。

物业分拆上市稳步推进,投资顾问和商管持续扩张。保利目前已经收到证监会批复,核准发行境外上市外资股,保利物业分拆工作稳步推进。保利投资顾问继续推进与合富辉煌的战略合作,累计覆盖城市超过210个;商业管理新拓展购物中心、酒店和公寓合计14个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。

投资建议:保利地产近年来投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售持续扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,坚持城市深耕和城市扩张并举,产品定位精准;管理团队经验丰富,有冲劲,品牌意识强,公司激励到位,上下一心促成长。同时公司借助强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本,进一步提升竞争力。预计2019-2021年EPS分别为2.09、2.62、3.14元,对应PE为7.43、5.93、4.95倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。