金融街:调整市下攻守兼备估值低业绩锁定性高

支撑评级的要点

2011年,公司实现营业收入96.4亿元,同比增长18.8%;净利润20.2亿元,同比增长13.2%;合每股收益0.67元,同比增长13.6%,略低于我们的预期。公司实现营业毛利率为32%和净利率为21%,均较2010年下降了1个百分点。

2011年,公司实现销售收入130亿元,签约额同比下降19.8%,完成公司计划150-160亿元销售额约81%以上。其中,商务地产销售约为83亿元,较好的完成了年度销售任务;住宅销售约为47亿元,公司住宅销售项目主要集中在北京和天津,上述城市为房地产政策调控重点城市,公司住宅销售受到较大影响。预计2012年可售资源超过200亿元。

至2011年末,预收帐款达136.2亿元,比年初的时候增加了46.7亿元,锁定了我们对2012年房地产开发业务预测收入的100%以及2013年房地产开发业务预测收入的16%,业绩锁定率高于行业平均水平。

2012年公司计划施工面积为400万平米,相比去年有5%左右的压缩,显示公司今年对于大市的研判依旧较为谨慎;计划竣工面积为120万平米,同比增长27.7%,显示了公司未来一段时间内的可结算资源比较充裕。

至2011年末,公司手持现金为92.3亿元,略低于短期借款和一年内到期非流动负债共114.1亿元,手持现金占比短债的比例由2011年3季度的1.57下降至0.81,资产负债率为69.0%,净负债率为66.1%,分别较2011年3季度增长了0.3和5.6个百分点,公司短期偿债压力有所增加。

公司2012年的资金压力较大,我们预计约达280亿元,但这部分资金需求完全可以由手持现金和销售回款等约310亿元左右的资金来覆盖。

评级面临的主要风险n行业调控以及银行信贷收紧可能导致商务地产和住宅地产销售大幅下滑。

估值

鉴于行业调控的影响,同时为了谨慎起见,我们下调公司2012-13年的业绩预测至0.817元和0.987元,目标价格由9.70元下调至8.47元,相当于10.4倍2012年市盈率和2012年NAV35%的折让,目前估值具备一定安全边际,维持买入评级。