保利地产:市场趋弱、推盘量少致销售下滑

推盘量较少致销售下滑。9月实现签约销售金额78亿元,环比下降9%,连续3个月环比下滑;同比增长15%,增幅显著收窄。我们认为公司销售下滑除了受整体市场环境的影响外,推盘量较少是主因。(1)受利率优惠幅度缩小及房价较年初回升、政策环境从紧等影响,购房者观望情绪渐增;从主要上市公司近月销售情况看,8月底开始推盘和签约情况都已显示疲态,公司销售情况与整体市场环境变化方向一致;(2)我们估算9月份新推盘量仅为60-70亿元,低于此前市场预期的100多亿元,政府预售证价格监管、市场环境趋弱使蓄客期拉长以及公司自身的推盘节奏等等对此都有影响。

预计全年销售950亿元(+30%),市场份额持续提升。1-9月累计实现签约销售756亿元,同比增长32%,仍大幅领先市场。4季度可推盘量仍大,但实际推盘受市场环境影响可能会低于市场预期。公司产品定位主流需求,销售策略积极,执行力强,周转快,仍将会在弱市中保持领先。

9月份以合作竞拍的方式获取北京地块,加强了中心城市的土地储备。9月合作获取北京大兴区2幅地块,总规划建面51万方,楼面地价8837元/平米,总地价45亿元。预计公司年内仍将继续加大拓展力度,重点对已进入的一二线城市进行巩固和加强,以实现“等量拓展”的目标。 12-14年EPS1.19/1.55/2.01元,PE9/7/5倍,今明两年业绩锁定有余,RNAV10.5元。股权激励计划已完成授权,且行权价8.13元仍远低于目前股价,将为公司业绩增长和市值持续提升保驾护航。中长期来看,持续的政策调控将加速行业集中度提升,有利于开发产品集中于普通商品房特别是中小套型住房及少量商业和改善性住房、布局全国、快速周转、成本控制力强、具有独特盈利模式的开发商, 而公司正是这类公司中最优质的标的,中长期估值仍有提升空间,维持“推荐”评级。

风险提示:行业调控力度超预期的风险,公司杠杆过高的资金风险。