保利地产:销售表现突出,全年千亿有望

2012年上半年,保利地产坚持做“主流市场主流产品”,准确把握市场窗口期,提升市场份额0.92个百分点至2.16%。由于公司上半年销售表现优异,创近几年以来最佳纪录,我们微幅上调了公司的盈利预测1.8%至1.194元/股,但由于板块估值降低,所以调低目标价至11.85元,维持买入评级。

支撑评级的要点

受少数股东权益影响,12年上半年业绩同比减少。公司2012年上半年实现营业收入201.83亿元,同比增长32.86%。归属于母公司的所有者净利润25.11亿,同比下降10.16%,实现每股收益0.35元/股。结算项目的增多使得12年上半年营业收入增加,而导致净利润下降的主要原因是上半年200多亿的收入里有70多亿为合作项目,少数股东权益在项目占比超过30%。

销售表现突出,业绩锁定优异。2012年上半年公司实现合同销售金额502.96亿元,同比上涨27.47%。截至7月底,合同销售金额已达593.89亿,同比上涨33.41%。公司全年销售目标800-1,000亿,我们预计全年千亿有望达成。上半年公司预收账款835亿元,锁定了我们对公司2012年开发销售收入预测的100%以及2013年的55%,锁定性优异。

资金充足,下半年有望加大拿地力度。2012年中期,公司扣除预收账款后的负债率为41.14%,净负债率为115.49%,高于行业净负债率平均水平;公司上半年由于销售强劲,大量回笼资金,目前手持现金252亿元。公司上半年新开工718万平,预计全年新开工1,400万平左右;新增容积率面积367.31万方,下半年预计拿地会更加积极。

评级面临的主要风险

持续的行业调控影响板块估值。

盈利预测和估值

保利地产上半年销售成绩靓丽,我们看好公司清晰定位一二线城市主流市场、适时把握推盘节奏的战略能力,小幅上调12-13年盈利预测1.8%和0.4%至1.194元和1.496元,但由于板块估值降低,我们将公司目标价由摊薄后13.74元调低至11.85元,相当于9.9倍2012年市盈率和15%的2012年末NAV折价,维持对保利地产的买入评级。