苏宁环球重大事件快评:季报更正,不改“全年有良好增长”预判

事项:公司11月9日晚发布了三季报业绩更正公告:因对收购浦东公司少数股权业务处理认识存在偏差,依据协议约定将评估基准日至交割日少数股东损益由公司享有的净利润164,146,502.78 元计入非经常性损益,现予以更正。更正后,前三季EPS 为0.31 元,比更正前少了0.08 元。

评论:

前10 月公司房地产销售累计签约额约73 亿元,预计全年实现签约额将突破90 亿元,增长36%。

目前公司在售的项目有南京威尼斯水城、南京天润城、南京名都汇、南京天华绿谷、无锡北塘项目、宜兴天氿御城、芜湖城市之光、上海天御国际广场、吉林绿谷庄园项目,预计2013 年11 月底前后南京朝阳山项目等项目将陆续推盘销售。

根据我们的跟踪,截至2013 年10 月31 日,公司实现签约销售金额73 亿元,预计公司第四季度可售项目和可售货量将持续增加,全年合同销售额将突破90 亿,同比增长36%。

核心项目地价低廉,受益于南京市场持续繁荣,2013 年销售毛利率有明显提升。

公司天润城、威尼斯水城两个大盘因为公司拿地时间早,因此地价十分低廉,分别为45 万元/亩、15 万元/亩,而房价几乎连年上涨,2012 年均价8500 元/平,目前已涨至9500 元/平,销售毛利率提升较明显。前期公司现金收购浦东公司16%的股权,进一步整合了资源,按照我们的测算,按照12.48 亿元的收购价格,楼面价大约2600 元,和目前南京江北实际拍卖的楼面地价相比,有明显优势。

财务状况总体稳健、安全。

截止3 季度末,公司剔除预收款后的资产负债率为66.0%,在行业内应属于相对中游水平。在手现金对一年内到期长短期负债的覆盖率为0.67,较半年末0.94 的水平有较大下降。公司目前销售和回款情况良好,随着公司逐步归还了前期成本较高的融资资金,资金成本也在逐步下降。同时公司一直以来就严格控制资金的使用成本,积极开拓各种融资渠道,融资成本在行业属于偏低水平。

南京跨江战略的最大受益者。

随着2014 年南京青奥会的到来,地铁3 号线将于2014 年上半年正式通车。江北地区与市区的交通瓶颈明显改善。而公司的威尼斯水城、天润城分别位于地铁3 号线过江之后的第一站和第二站。10 月底,南京市委市政府召开江北新区规划编制动员大会,江北新区发展要谋定而后动,在南京青奥会(2014 年8 月)前,江北新区要重点做好规划和拆迁工作,除了在建项目和已经出让的土地外,其余项目和土地暂时停止审批和出让。用一年时间重点做好这一片区的规划定位。

江北新区将冲刺国家级新区,并支撑南京成为国家中心城市的宏大构想。预计政府对江北地区的新规划以及地铁3 号线的建成通车,对公司江北项目的楼盘价格、销量有一定的提升作用,有助于实现公司制订的江北地区项目的销售目标。

我们认为公司毫无疑问是南京跨江发展战略的最大受益者!此次季报更正,不改我们对公司“全年销售及净利均有良好增长”的预判,维持推荐评级公司“深耕南京、立足江苏、布局全国”,未来仍将重点在长三角、珠三角及一、二线城市增加土地储备。公司在缩短开发周期、加速资金周转方面,已较过去几年更为重视。此次季报更正,不改我们对公司全年预测,也不改我们对公司明后年的判断。预计公司13-15 年EPS 为0.63/0.76/0.91 元,对应PE 为8.2/6.8/5.7x,RNAVPS 为9.8 元,P/NAV 仅为0.53,成长稳定、估值低廉,维持推荐评级。